Hak Guna Bangunan dan Sertifikat Hak Milik sering diartikan sama meskipun sebenarnya berbeda. Perbedaan HGB dan SHM adalah hal penting yang harus dipahami oleh calon pemilik properti untuk menentukan jenis kepemilikan tanah yang paling sesuai dengan kebutuhan mereka. Perlu diketahui, memahami perbedaan HGB dan SHM sangatlah penting bagi Anda maupun badan usaha yang ingin membeli, membangun, atau memiliki properti komersial.
Dengan memahami perbedaannya, Anda dapat memilih hak atas tanah yang tepat sesuai dengan kebutuhan dan tujuan Anda. Oleh karena itu, simak ulasan informasi lengkap mengenai perbedaan keduanya di bawah ini.
Baca Juga: Ini Biaya Pecah Sertifikat Tanah dan Cara Mengajukannya
Perbedaan HGB dan SHM
Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya, HGB dan SHM adalah dua surat kepemilikan yang berbeda. Berikut adalah penjelasan mengenai perbedaan HGB dan SHM.
1. Definisi HGB dan SHM
Perbedaan HGB dan SHM yang pertama adalah dari definisinya. HGB adalah hak yang diberikan oleh pemerintah untuk mendirikan bangunan di atas tanah milik orang lain atau negara dalam jangka waktu tertentu, sedangkan SHM merupakan bukti kepemilikan penuh atas tanah yang memiliki kedudukan hukum tertinggi di Indonesia. Dalam hal ini, SHM menjadi dokumen penting yang mampu membuktikan hak kepemilikan atas properti.
2. Fungsi HGB dan SHM
Fungsi juga menjadi perbedaan utama antara HGB dan SHM. Pemegang HGB memiliki hak untuk mendirikan bangunan di atas tanah tertentu, namun hak ini memiliki batas waktu. Sebaliknya, SHM memberikan hak kepemilikan penuh tanpa batas waktu kepada pemiliknya dan dapat diwariskan kepada ahli waris. Hak ini memberikan kepastian hukum yang lebih kuat dibandingkan HGB.
3. Jangka Waktu Kepemilikan HGB dan SHM
Perbedaan HGB dan SHM selanjutnya dapat dilihat dari jangka waktu kepemilikan. HGB memiliki masa berlaku terbatas yang dapat diperpanjang, sedangkan SHM berlaku seumur hidup tanpa batas waktu. HGB dapat diperpanjang hingga total 80 tahun, sementara SHM tidak memiliki batas waktu dan tidak perlu diperpanjang.
4. Pembatalan HGB dan SHM
HGB lebih mudah dibatalkan jika pemegang haknya tidak memenuhi kewajibannya, seperti tidak membayar pajak atau tidak memelihara bangunan dengan baik. Sebaliknya, SHM lebih sulit dibatalkan dan hanya dalam kasus tertentu, seperti adanya sengketa tanah atau pelanggaran hukum yang berat. Hal ini merupakan perbedaan HGB dan SHM dari segi pembatalan.
Baca juga: Rincian Biaya Jual Beli Rumah yang Perlu Anda Ketahui
Apakah HGB Bisa Jadi SHM?
Perlu diketahui, HGB dapat diubah menjadi SHM. Hal ini telah diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria dan Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku Pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang atau Badan Pertanahan Nasional, sehingga pemilik properti yang ingin memiliki kepemilikan penuh dapat mengubah HGB menjadi SHM.
Meski begitu, ketika akan mengubahnya Anda harus memenuhi beberapa syarat di bawah ini:
- Rumah tinggal kepunyaan perseorangan warga negara Indonesia.
- Luasnya sampai dengan 600 m2.
- Mengajukan permohonan SHGB atau Sertifikat Hak Guna Bangunan untuk dihapus dan diberikan kembali kepada bekas pemegang haknya dengan hak milik.
- HGB masih berlaku atau telah berakhir.
Cara Mengurus HGB ke SHM
Setelah mengetahui perbedaan SHM dan HGB serta ketentuan dalam mengubahnya, kini Anda perlu memahami cara mengurus perubahan tersebut. Secara umum, berikut adalah langkah-langkah untuk mengubah HGB menjadi SHM:
1. Persiapkan Persyaratan
Sebelum ke Kantor Pertanahan, Anda perlu menyiapkan beberapa dokumen berikut:
- Formulir Permohonan: diperoleh di Kantor Pertanahan atau diunduh online melalui situs web BPN. Oleh karena itu, isi formulir dengan lengkap dan benar.
- Fotokopi KTP dan KK Pemohon: Pastikan fotokopi jelas dan sesuai dengan aslinya.
- Fotokopi SPPT PBB tahun terakhir: bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan (PBB) tahun terakhir.
- Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB): jika ada, siapkan fotokopi IMB yang masih berlaku.
- Surat Kuasa jika dikuasakan: bila Anda tidak bisa mengurus sendiri, buatlah surat kuasa dan ditandatangani di atas meterai.
- Surat Persetujuan dari Kreditur (jika ada): jika HGB dibebani hak tanggungan, Anda perlu persetujuan dari kreditur.
- Bukti Pembayaran BPHTB dan PNBP: bayar BPHTB dan PNBP terlebih dahulu agar besarannya dapat dihitung melalui aplikasi online atau ditanyakan di Kantor Pertanahan.
Baca juga: Pahami Apa Risiko PPJB sebelum Melakukan Jual Beli Properti
2. Datangi Kantor Pertanahan
Setelah melengkapi dokumen, langkah selanjutnya yang perlu Anda lakukan dalam mengurus perpindahan HGB ke SHM adalah mengunjungi kantor pertanahan. Oleh karena itu, kunjungilah Kantor Pertanahan di wilayah properti Anda dengan cara ambil nomor antrian dan tunggu giliran Anda dipanggil.
3. Serahkan Persyaratan
Saat dipanggil, serahkan berkas-berkas persyaratan kepada petugas loket pelayanan. Dalam hal ini, petugas akan memeriksa kelengkapan dan keabsahan dokumen.
4. Bayar Biaya Layanan
Setelah berkas diperiksa, Anda akan diminta membayar biaya layanan perubahan HGB ke SHM. Apabila Anda bertanya berapa biaya HGB ke SHM, maka jawabannya adalah Rp50.000 untuk pendaftaran. Sedangkan biaya layanan lainnya, seperti Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, biaya pengukuran, dan konstatering report bervariasi tergantung luas dan nilai tanah.
5. Proses Pemetaan
Petugas akan melakukan proses pemetaan tanah untuk memastikan luas dan batas-batasnya. Jika diperlukan, Anda akan dihubungi untuk pengukuran ulang.
6. Penerbitan SHM
Setelah proses pemetaan selesai, Anda akan dihubungi kembali untuk mengambil SHM. Biasanya, proses ini memakan waktu sekitar 5 hari kerja.
Itulah penjelasan mengenai perbedaan HGB dan SHM yang perlu Anda ketahui. Dengan memahami perbedaan keduanya, Anda dapat terhindar dari potensi sengketa hukum dan memaksimalkan nilai investasi properti.
Berbicara mengenai investasi properti, Eco Town menawarkan perumahan di Sawangan Depok dengan hunian premium yang memiliki SHM, menjadikannya pilihan ideal untuk investasi jangka panjang.
Jadi, jika Anda tertarik untuk memiliki satu di antara hunian ini untuk menjadi aset investasi properti maupun hunian, segera hubungi kami sekarang juga! Tak hanya itu, Anda juga bisa mengunjungi show unit kami di Jl. Raya Bojongsari, No.18, Bojongsari Lama, Kec. Bojongsari, Kota Depok, Jawa Barat.
Baca juga: Kelebihan dan Kelemahan Sertifikat HGB yang Perlu Diketahui
