Kenali Perbedaan HGB dan SHM serta Cara Mengurusnya

Hak Guna Bangunan dan Sertifikat Hak Milik sering diartikan sama meskipun sebenarnya berbeda. Perbedaan HGB dan SHM ini dapat terlihat jelas dari definisi dan fungsinya. Perlu diketahui, memahami perbedaan HGB dan SHM sangatlah penting bagi Anda maupun badan usaha yang ingin membeli, membangun, atau memiliki properti komersial.

Dengan memahami perbedaannya, Anda dapat memilih hak atas tanah yang tepat sesuai dengan kebutuhan dan tujuan Anda. Oleh karena itu, simak ulasan informasi lengkap mengenai perbedaan keduanya di bawah ini.

Table of Contents

Perbedaan HGB dan SHM

Seperti yang telah dijelaskan sebelumnya, HGB dan SHM adalah dua surat kepemilikan yang berbeda. Berikut adalah penjelasan mengenai perbedaan HGB dan SHM.

1. Definisi HGB dan SHM

Perbedaan HGB dan SHM yang pertama adalah dari definisinya. Perlu diingat, HGB adalah wewenang atau hak yang diberikan oleh pemerintah kepada masyarakat untuk menggunakan tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu awal 30 tahun.

Sementara itu, SHM merupakan dokumen legalitas atas bangunan atau tanah yang mempunyai kedudukan hukum tinggi di Indonesia. Dalam hal ini, SHM menjadi dokumen penting yang mampu membuktikan hak kepemilikan atas properti.

2. Fungsi HGB dan SHM

Fungsi menjadi perbedaan HGB dan SHM yang kedua. Perlu diketahui, pemegang HGB memiliki hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah negara atau HPL. Namun, mereka tidak memiliki hak atas tanah itu sendiri karena mempunyai jangka waktu tertentu, biasanya 30 tahun dan dapat diperpanjang.

Kemudian, SHM sebagai bukti kepemilikan tertinggi atas tanah dan bangunan memiliki hak untuk menguasai, menggunakan, memberi manfaat, dan mengalihkan hak atas tanah dan bangunan tersebut. Hak ini tidak memiliki batas waktu dan dapat diwariskan kepada ahli waris.

3. Jangka Waktu Kepemilikan HGB dan SHM

Perbedaan HGB dan SHM selanjutnya dapat dilihat dari jangka waktu kepemilikan. Seperti yang telah dijelaskan, HGB memiliki masa berlaku terbatas dan dapat diperpanjang, sedangkan SHM berlaku seumur hidup tanpa batas waktu. Perpanjangan HGB ini memiliki batas maksimal 20 tahun, sehingga total lama berlakunya maksimal 80 tahun.

4. Pembatalan HGB dan SHM

HGB lebih mudah dibatalkan jika pemegang haknya tidak memenuhi kewajibannya, seperti tidak membayar pajak atau tidak memelihara bangunan dengan baik. Sebaliknya, SHM lebih sulit dibatalkan dan hanya dalam kasus tertentu, seperti adanya sengketa tanah atau pelanggaran hukum yang berat. Hal ini merupakan perbedaan HGB dan SHM dari segi pembatalan.

Apakah HGB Bisa Jadi SHM?

Perlu diketahui, HGB dapat diubah menjadi SHM. Hal ini telah diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria dan Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku Pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang atau Badan Pertanahan Nasional.

Meski begitu, ketika akan mengubahnya Anda harus memenuhi beberapa syarat di bawah ini:

Rumah tinggal kepunyaan perseorangan warga negara Indonesia.
Luasnya sampai dengan 600 m2.
Mengajukan permohonan SHGB atau Sertifikat Hak Guna Bangunan untuk dihapus dan diberikan kembali kepada bekas pemegang haknya dengan hak milik.
HGB masih berlaku atau telah berakhir.

Cara Mengurus HGB ke SHM

Setelah mengetahui perbedaan SHM dan HGB serta ketentuan dalam mengubahnya, kini Anda perlu memahami cara mengurus perubahan tersebut. Secara umum, berikut adalah langkah-langkah untuk mengubah HGB menjadi SHM:

1. Persiapkan Persyaratan

Sebelum ke Kantor Pertanahan, Anda perlu menyiapkan beberapa dokumen berikut:

Formulir Permohonan: diperoleh di Kantor Pertanahan atau diunduh online melalui situs web BPN. Oleh karena itu, isi formulir dengan lengkap dan benar.
Fotokopi KTP dan KK Pemohon: Pastikan fotokopi jelas dan sesuai dengan aslinya.
Fotokopi SPPT PBB tahun terakhir: bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan (PBB) tahun terakhir.
Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB): jika ada, siapkan fotokopi IMB yang masih berlaku.
Surat Kuasa jika dikuasakan: bila Anda tidak bisa mengurus sendiri, buatlah surat kuasa dan ditandatangani di atas meterai.
Surat Persetujuan dari Kreditur (jika ada): jika HGB dibebani hak tanggungan, Anda perlu persetujuan dari kreditur.
Bukti Pembayaran BPHTB dan PNBP: bayar BPHTB dan PNBP terlebih dahulu agar besarannya dapat dihitung melalui aplikasi online atau ditanyakan di Kantor Pertanahan.

2. Datangi Kantor Pertanahan

Setelah melengkapi dokumen, langkah selanjutnya yang perlu Anda lakukan dalam mengurus perpindahan HGB ke SHM adalah mengunjungi kantor pertanahan. Oleh karena itu, kunjungilah Kantor Pertanahan di wilayah properti Anda dengan cara ambil nomor antrian dan tunggu giliran Anda dipanggil.

3. Serahkan Persyaratan

Saat dipanggil, serahkan berkas-berkas persyaratan kepada petugas loket pelayanan. Dalam hal ini, petugas akan memeriksa kelengkapan dan keabsahan dokumen.

4. Bayar Biaya Layanan

Setelah berkas diperiksa, Anda akan diminta membayar biaya layanan perubahan HGB ke SHM. Apabila Anda bertanya berapa biaya HGB ke SHM, maka jawabannya adalah Rp50.000 untuk pendaftaran. Sedangkan biaya layanan lainnya, seperti Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, biaya pengukuran, dan konstatering report bervariasi tergantung luas dan nilai tanah.

5. Proses Pemetaan

Petugas akan melakukan proses pemetaan tanah untuk memastikan luas dan batas-batasnya. Jika diperlukan, Anda akan dihubungi untuk pengukuran ulang.

6. Penerbitan SHM

Setelah proses pemetaan selesai, Anda akan dihubungi kembali untuk mengambil SHM. Biasanya, proses ini memakan waktu sekitar 5 hari kerja.

Itulah penjelasan mengenai perbedaan HGB dan SHM yang perlu Anda ketahui. Dengan memahami perbedaan keduanya, Anda dapat terhindar dari potensi sengketa hukum dan memaksimalkan nilai investasi properti.

Berbicara mengenai investasi properti, Eco Town menawarkan perumahan di Sawangan Depok dengan hunian premium yang di desain modern dan elegan bernama Hannam. Hannam Sawangan ini berada di lokasi strategis Depok serta memiliki banyak fasilitas menarik yang family friendly, seperti outdoor gym, taman bermain, dan masih banyak lagi.

Jadi, jika Anda tertarik untuk memiliki satu di antara hunian ini untuk menjadi aset investasi properti maupun hunian, segera hubungi kami sekarang juga! Tak hanya itu, Anda juga bisa mengunjungi show unit kami di Jl. Raya Bojongsari, No.18, Bojongsari Lama, Kec. Bojongsari, Kota Depok, Jawa Barat.