Pajak penjualan tanah adalah salah satu kewajiban yang harus dipenuhi oleh setiap individu atau badan usaha ketika melakukan transaksi jual beli tanah di Indonesia. Oleh karena itu, memahami jenis dan bagaimana cara menghitungya adalah hal yang penting untuk menghindari sanksi dan denda dari Direktorat Jenderal Pajak (DJP).
Artikel ini akan menjelaskan mengenai pajak penjualan tanah, termasuk jenis-jenis, cara menghitung, dan contoh perhitungannya. Untuk itu, mari simak ulasan lebih lengkap di bawah ini.
Baca juga: Mengenal Perbedaan HGB dan SHM dari Definisi dan Fungsinya
Apa itu Pajak Penjualan Tanah?
Pajak penjualan tanah adalah pajak yang dikenakan atas transaksi jual beli tanah. Pajak ini umumnya melibatkan biaya-biaya lain yang muncul seperti BPHTB yang harus dibayar oleh pembeli, dan PPh yang harus dibayar oleh penjual. Besaran pajak nya ditentukan berdasarkan jumlah nilai transaksi.
Jenis-Jenis Pajak Penjualan Tanah
Pajak penjualan tanah dibagi menjadi tiga jenis, yaitu PPh, BPHTB, dan PPN. Adapun penjelasan mengenai jenis pajak penjualan tanah adalah sebagai berikut:
1. Pajak Penghasilan (PPh)
Pemungutan Pajak Penghasilan (PPh) didasarkan pada Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 Pasal 1 Ayat 1 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan. Peraturan tersebut menyatakan bahwa setiap penghasilan yang diterima atau diperoleh oleh individu maupun badan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan wajib dikenakan pajak penghasilan.
Awalnya, nilai PPh yang harus dibayarkan sebesar 5% dari nilai transaksi. Akan tetapi, pada September 2016, pemerintah mengeluarkan Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016. tentang Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan. Pasal 2 Ayat 1 peraturan ini menetapkan bahwa besarnya PPh dari pengalihan hak atas tanah atau bangunan diturunkan menjadi 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan bangunan.
Dengan demikian, apabila ada pertanyaan mengenai berapa persen pajak penjualan tanah PPh, maka jawabannya adalah 2,5%.
Peraturan tersebut diperuntukkan untuk penghasilan yang diperoleh dari penjualan tanah selain rumah susun sederhana. Kemudian, penting untuk diketahui bahwa PPAT berhak mengajukan penolakan permohonan pembuatan Akta Jual Beli Tanah atau AJB jika penjual belum memenuhi kewajiban untuk membayar PPh.
2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB merupakan jenis pajak yang merupakan pajak tertanggung oleh pembeli. Peraturan mengenai BPHTB ini tertuang pada Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997.
Adapun besar tarif BPHTB ditetapkan sebesar 5% setelah dikurangi NJOP dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). Disimpulkan, penjual dan pembeli memiliki tanggung jawab bersama untuk melunasi pajak. Selain itu, besar tarif pajak telah ditentukan dan dihitung sesuai dengan peraturan yang berlaku.
3. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
Terakhir adalah PPN atau Pajak Pertambahan Nilai. PPN merupakan pajak yang harus dibayarkan oleh pembeli ketika melakukan transaksi pembelian tanah dengan developer atau badan Pengusaha Kena Pajak (PKP).
Dalam hal ini, pembeli akan dikenakan PPN sebesar 11% dari nilai transaksi pembelian tanah. Meskipun begitu, jika penjual bukan termasuk PKP, pembeli harus melakukan pungutan dan penyetoran PPN sendiri ke kas negara.
Baca juga: HGB (Hak Guna Bangunan): Masa Berlaku & Biaya Perpanjangan
Cara Menghitung Pajak Penjualan Tanah
Setelah mengetahui jenis dari pajak penjualan tanah, berikut adalah contoh dari tata cara perhitungan pajak tersebut:
1. PPh
Perhitungan pajak penjualan tanah PPh tergolong mudah dan dapat dilakukan sendiri. Berdasarkan data Direktorat Jenderal Pajak, pada tahun 2024, tarif PPh final untuk penjualan tanah adalah 2,5%.
Misalnya, kedua belah pihak telah sepakat melakukan transaksi jual beli tanah senilai Rp1 miliar dengan PPh sebesar 2,5%. Maka, perhitungan PPh final adalah sebagai berikut:
- PPh Final = Harga Jual Tanah x Tarif
PPh Final:
= Rp1 miliar x 2,5%
= Rp25.000.000
2. BPHTB
Menghitung BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) tidak sesulit yang dibayangkan. Mirip dengan perhitungan PPh (Pajak Penjualan atas Tanah), prosesnya cukup mudah dipahami. Berikut contohnya:
Misalkan, sebidang tanah dengan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) Rp1 miliar dan NPOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak) Rp500.000.000.
Catatan:
- NJOP adalah nilai ketetapan harga tanah oleh pemerintah daerah.
- NPOPTKP adalah batas nilai perolehan hak atas tanah atau bangunan yang tidak dikenakan BPHTB.
Perhitungan BPHTB untuk transaksi ini adalah:
BPHTB = 5% x NJOP Kena Pajak
BPHTB = 5% x (Rp1 miliar – Rp500 juta) = Rp25.000.000
3. PPN
Sesuai dengan penjelasan sebelumnya, tarif normal PPN adalah 11%. Apabila tanah diperjualbelikan mempunyai nilai Rp1 miliar, maka besar PPN dapat dihitung sesuai dengan aturan berikut:
PPN = Tarif x Harga Jual Tanah
= 11% x Rp1 miliar
= Rp110.000.000
Jika disimpulkan, pajak penjualan tanah keseluruhan yang diperlukan untuk sebidang tanah dengan harga Rp1 miliar adalah sekitar Rp160.000.000.
Demikian informasi mengenai pajak penjualan tanah, jenis, hingga cara menghitungnya. Perlu diingat, membayarkan pajak dari penjualan tanah merupakan kewajiban dari penjual dan pembeli. Hal ini dikarenakan tanah bisa menjadi bentuk investasi di masa depan.
Selain itu, apabila Anda berniat melakukan investasi properti berupa hunian yang menawarkan lingkungan nyaman untuk keluarga, wujudkanlah di kota impian Eco Town!
Eco Town menawarkan perumahan Depok yang mempunyai arsitektur elegan bernama Hannam. Hannam di Eco Town Sawangan juga berada di lokasi strategis Depok serta mempunyai fasilitas yang family friendly, seperti outdoor gym hingga taman bermain.
Jadi, yuk hubungi kami atau kunjungi show unit di Jl. Raya Bojongsari No.18, Bojongsari Lama, Kec. Bojongsari, Kota Depok, Jawa Barat, sekarang juga!
Baca juga: Refinancing: Definisi, Manfaat, Jenis, & Contohnya
