Hak Guna Usaha (HGU): Masa Berlaku dan Syarat Perpanjangan

Dalam dunia properti, terdapat berbagai jenis sertifikat tanah yang perlu Anda pahami, terutama jika Anda terlibat dalam bisnis agraria atau memiliki lahan usaha. Salah satunya yaitu HGU (Hak Guna Usaha). HGU adalah sertifikat tanah yang digunakan untuk keperluan komersial, seperti perkebunan, perikanan, atau peternakan. Namun, banyak orang masih bingung mengenai sertifikat HGU.

Nah, artikel ini akan membahas apa itu HGU, masa berlaku, syarat perpanjangan, hingga pengubahan HGU menjadi SHM. Yuk, simak penjelasan lengkapnya di bawah ini!

Table of Contents

Apa itu HGU (Hak Guna Usaha)?

Hak Guna Usaha atau HGU adalah hak yang diberikan kepada perorangan atau badan hukum untuk memanfaatkan tanah negara dengan tujuan komersial, seperti usaha pertanian, perikanan, atau peternakan. Hal ini telah diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 Tahun 1960 pasal 28 ayat (1) dan diperkuat dengan Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Atas Tanah.

Tanah yang diberikan dalam bentuk HGU biasanya berupa tanah yang belum dimanfaatkan secara optimal dan ditujukan untuk kegiatan agraris yang bersifat produktif. Melalui HGU, pemegang hak memiliki kewenangan untuk menggunakan tanah yang bersangkutan sesuai dengan peruntukannya dalam jangka waktu tertentu.

Meskipun Anda atau perusahaan Anda mendapatkan HGU atas sebidang tanah, penting untuk diingat bahwa tanah tersebut tetap milik negara. HGU hanya memberikan hak kepada Anda untuk memanfaatkan tanah tersebut dalam batas waktu yang telah ditetapkan, bukan hak kepemilikan penuh seperti pada SHM (Sertifikat Hak Milik). Dalam hal ini, negara tetap memegang kendali atas kepemilikan tanah.

Kendati demikian, pemegang HGU memiliki beberapa hak, seperti mengelola tanah, mengambil hasil dari tanah tersebut, serta mengalihkannya kepada pihak lain, baik melalui jual beli HGU, pewarisan, maupun sebagai jaminan utang. Namun, semua tindakan ini harus sesuai dengan ketentuan yang diatur dalam undang-undang.

Perbedaan HGU dan HGB

HGU dan Hak Guna Bangunan (HGB) sama-sama merupakan hak atas tanah, tetapi keduanya memiliki fungsi dan ketentuan yang berbeda. HGU adalah hak untuk menggunakan tanah negara demi keperluan komersial, seperti pertanian, perkebunan, atau perikanan. HGU diberikan untuk jangka waktu maksimal 25 hingga 35 tahun, dengan syarat perpanjangan tertentu.

Di sisi lain, HGB adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik pribadi, seperti tanah negara atau tanah milik orang lain. HGB diberikan untuk jangka waktu maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga 20 tahun lagi. Secara sederhana, HGU lebih fokus pada pengelolaan lahan untuk usaha pertanian, sedangkan HGB berkaitan dengan penggunaan lahan untuk membangun dan memiliki bangunan.

Masa Berlaku HGU

HGU memiliki masa berlaku yang terbatas. Berdasarkan Dasar Hukum Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Nomor 5 Tahun 1960 pasal 29, HGU diberikan dalam jangka waktu maksimal 25 tahun untuk perseorangan. Sedangkan untuk badan hukum atau perusahaan, HGU diberikan dalam jangka waktu 35 tahun.

Namun, setelah masa tersebut habis, HGU masih bisa diperpanjang untuk jangka waktu tertentu. Perpanjangan HGU ini biasanya diberikan untuk jangka waktu maksimal 25 tahun lagi, tergantung pada kebijakan pemerintah dan kinerja pemegang hak selama masa penggunaan tanah.

Misalnya, jika perusahaan Anda telah mengelola tanah HGU dengan baik sesuai peruntukannya, Anda mungkin akan diberikan perpanjangan. Tetapi, jika pemanfaatannya tidak sesuai dengan ketentuan, negara berhak untuk tidak memperpanjang masa HGU atau bahkan mencabut hak tersebut.

Jika masa HGU telah habis dan tidak diperpanjang, tanah tersebut kembali menjadi milik negara sepenuhnya. Sebagai pemegang HGU, Anda harus menyerahkan kembali tanah tersebut kepada negara tanpa mendapat ganti rugi atas tanah tersebut. Namun, jika ada perjanjian khusus dengan pemerintah, tanah HGU yang sudah habis masa berlakunya dapat dikembalikan kepada pemegang HGU dalam bentuk hak yang lain, misalnya hak sewa.

Pada dasarnya, pengelolaan tanah HGU setelah masa berakhir sering kali dilanjutkan melalui perpanjangan, terutama jika tanah tersebut masih dipakai untuk tujuan yang produktif dan sesuai dengan kebijakan pemerintah. Oleh karena itu, jika Anda adalah pemegang HGU, penting untuk mengecek masa berlakunya dan mempersiapkan perpanjangan sebelum masa berlaku habis.

Syarat Perpanjangan HGU

Untuk melakukan perpanjangan HGU, Anda bisa mendatangi Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Namun, terdapat beberapa syarat yang perlu Anda persiapkan, baik syarat administrasi maupun kualifikasi. Adapun syarat perpanjangannya adalah sebagai berikut:

1. Syarat Administrasi

Syarat administrasi yang perlu Anda perhatikan untuk memperpanjang HGU yaitu:

Anda harus menyerahkan sertifikat HGU asli sebagai bukti bahwa Anda adalah pemegang hak atas tanah tersebut.
Pastikan Anda melampirkan fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) yang masih berlaku.
Sertakan bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir.
Anda perlu membuat surat resmi yang ditujukan kepada Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk mengajukan perpanjangan HGU.
Lampirkan rencana penggunaan tanah yang menunjukkan bahwa Anda akan tetap memanfaatkan tanah sesuai peruntukan HGU, seperti untuk perkebunan atau usaha pertanian.

2. Syarat Kualifikasi

Adapun syarat kualifikasi perpanjangan HGU adalah sebagai berikut:

Pastikan Anda telah memanfaatkan tanah HGU sesuai tujuan yang tercantum dalam perjanjian.
Pastikan Anda tidak melanggar peraturan. Seperti yang telah disebutkan sebelumnya, tanah yang dimiliki melalui HGU tidak boleh digunakan untuk aktivitas yang melanggar hukum atau menyimpang dari peruntukan awalnya.
Pemerintah akan menilai apakah Anda atau perusahaan Anda sudah menjalankan kewajiban dengan baik selama masa HGU sebelumnya, termasuk dalam hal perawatan lahan dan kewajiban pajak. Jadi, pastikan Anda merupakan pemegang HGU yang baik.

Biaya Perpanjangan HGU

Terdapat beberapa komponen dalam biaya perpanjangan HGU yang perlu Anda ketahui. Salah satu komponen utama adalah uang pemasukan, yang merupakan biaya administrasi untuk memperpanjang hak atas tanah tersebut. Besarnya uang pemasukan dihitung berdasarkan luas lahan dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah yang dimohonkan. Semakin luas lahan dan semakin tinggi nilai tanah, maka biaya perpanjangannya akan lebih besar.

Menurut Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 46 Tahun 2002 pasal 17 ayat (2), cara menghitung uang pemasukan adalah sebagai berikut:

Nilai Perolehan Tanah (NPT) dikurangi NPT Tidak Kena Uang Pemasukan (NPTTKUP). Lalu, hasilnya dikali 1,5% dan dikalikan dengan 50%. NPT adalah hasil perkalian antara luas tanah dengan NJOP.

Supaya lebih jelas, berikut contoh perhitungan uang pemasukan dalam rangka perpanjangan HGU:

Jangka waktu perpanjangan HGU = 35 tahun
Nilai NPT yang telah dikurangi NPTTKUP = Rp500 juta (luas tanah 50.000m²)
Perhitungannya = 1,5% x 500.000.000 x 50%
Uang pemasukan = Rp3.750.000

Selain itu, Anda juga perlu mempertimbangkan biaya pengukuran ulang yang mungkin diperlukan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk memverifikasi data lahan. Biaya ini bervariasi, tergantung wilayah dan kebijakan masing-masing kantor BPN. Tidak hanya itu, biaya notaris pun perlu diperhitungkan jika Anda menggunakan jasa mereka untuk pengurusan perpanjangan HGU.

Jadi, total biaya perpanjangan HGU bisa bervariasi. Anda dapat menanyakan langsung biaya tersebut kepada kantor BPN setempat atau pihak notaris yang mengurus dokumen Anda untuk mengetahui jumlah biaya perpanjangan HGU.

Apakah HGU Bisa Diubah Menjadi SHM?

Setelah membaca penjelasan di atas, mungkin muncul pertanyaan “apakah tanah HGU bisa jadi hak milik pribadi?” di benak Anda. Jawabannya adalah bisa, tetapi dengan beberapa syarat tertentu.

Untuk meningkatkan status HGU menjadi SHM, pemegang HGU harus melalui proses legal yang melibatkan berbagai pihak, termasuk Badan Pertanahan Nasional (BPN). Selain itu, tanah tersebut harus memenuhi syarat untuk dimiliki secara penuh oleh individu atau badan hukum sesuai dengan ketentuan undang-undang, yaitu Warga Negara Indonesia (WNI) atau badan hukum yang didirikan di Indonesia.

Namun, peningkatan status ini tidak berlaku untuk semua jenis tanah. Terdapat beberapa kondisi di mana tanah HGU tidak bisa diubah menjadi SHM, seperti tanah yang termasuk dalam kawasan hutan lindung atau tanah negara yang diperuntukkan untuk keperluan umum.

Demikian pembahasan lengkap mengenai HGU, mulai dari pengertian hingga statusnya yang bisa diubah menjadi SHM. Dengan memahami HGU secara menyeluruh, Anda bisa lebih bijak dalam mengambil keputusan terkait lahan yang Anda kelola. Namun, perlu diingat bahwa HGU memberi hak untuk menggunakan tanah dalam waktu tertentu dan kepemilikan penuh tetap berada di tangan negara.

Bagi Anda yang sedang mempertimbangkan untuk memiliki investasi properti atau untuk hunian jangka panjang, Hannam di Eco Town at Sawangan bisa jadi solusi!

Eco Town merupakan perumahan di Sawangan, Kota Depok. Perumahan ini menawarkan 3 tipe rumah yaitu Luxe Enclave, Luxe Maison, dan Luxe Manor yang memiliki 3 lantai dengan berbagai fasilitas mewah, seperti private lift, outdoor gym, foyer pribadi, dan masih banyak lagi.

Tunggu apalagi? Yuk, booking sekarang juga dan dapatkan rumah mewah untuk investasi jangka panjang Anda! Untuk informasi lebih lanjut, Anda bisa hubungi kami atau kunjungi show unit di Jl. Raya Bojongsari No. 18, Bojongsari Lama, Kec. Bojongsari, Kota Depok, Jawa Barat.