HPL tanah adalah Hak Pengelolaan, yaitu hak menguasai dari negara yang sebagian kewenangan pelaksanaannya dilimpahkan kepada pemegang HPL, biasanya instansi pemerintah, BUMN atau BUMD, atau badan hukum yang ditunjuk pemerintah. HPL bukan hak milik. Di atas tanah HPL, pihak lain dapat diberi hak seperti Hak Guna Bangunan (HGB) untuk jangka waktu terbatas, sehingga rumah atau apartemen di atas HPL umumnya berstatus HGB, bukan SHM. Menurut PP 18/2021, HGB di atas tanah HPL berlaku paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbarui 30 tahun, serta tindakan hukum seperti menjadikannya agunan KPR umumnya memerlukan rekomendasi pemegang HPL. Karena itu, periksa status tanah dan jenis sertifikat sebelum membeli.
Singkatan HPL juga dipakai untuk hari perkiraan lahir dan material High Pressure Laminate, sehingga hasil pencarian sering bercampur. Pembahasan di bawah khusus untuk pertanahan.
HPL Tanah Adalah: Pengertian Menurut PP 18/2021
Hak Pengelolaan diatur dalam PP 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Peraturan itu mendefinisikan HPL sebagai hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang HPL, seperti dijelaskan oleh kantor hukum SIP.
Hak Pengelolaan Lahan: Pemegang dan Kewenangannya
Pemegang hak pengelolaan lahan tidak serta-merta menjadi pemilik tanah. Ia berwenang mengatur peruntukan dan pemanfaatan tanah, lalu dapat memberikan hak atas tanah di atasnya kepada pihak lain. Contoh kasus yang dikaji dalam jurnal hukum Universitas Islam Negeri Sumatera Utara adalah lahan PTPN II di Medan yang dikerjasamakan dengan pengembang, di mana status rumah di atasnya adalah HGB, bukan SHM.
Perbedaan HPL, HGB, dan SHM
| Hak | Sifat | Jangka waktu |
| SHM (Hak Milik) | Hak terkuat dan terpenuh atas tanah | Tidak dibatasi waktu |
| HGB | Hak mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah | Terbatas dan perlu diperpanjang |
| HPL | Hak menguasai negara yang sebagian dilimpahkan, bukan hak milik | Tidak berupa hak untuk memiliki, melainkan kewenangan mengelola |
Untuk membandingkan HGB dan SHM lebih jauh, baca perbedaan HGB dan SHM, HGB adalah, dan kelebihan dan kelemahan sertifikat HGB.
HGB di Atas HPL: Jangka Waktu dan Syaratnya
Pasal 37 PP 18/2021 mengatur HGB di atas tanah negara dan tanah HPL diberikan paling lama 30 tahun, diperpanjang paling lama 20 tahun, dan diperbarui paling lama 30 tahun, sebagaimana dikutip Fortune IDN dan kantor hukum SIP. Untuk satuan rumah susun di atas HPL, ada ketentuan khusus yang memungkinkan perpanjangan dan pembaruan sekaligus dengan jangka kumulatif maksimal 80 tahun setelah memperoleh Sertifikat Laik Fungsi, menurut sumber yang sama.
Jika HGB berakhir tanpa perpanjangan, tanah kembali menjadi tanah negara atau HPL, sebagaimana dijelaskan dalam kajian di jurnal Mizan Universitas Islam Kediri. Setiap tindakan hukum atas hak di atas HPL, termasuk dibebani hak tanggungan, umumnya memerlukan rekomendasi pemegang HPL dan dimuat dalam perjanjian pemanfaatan tanah.
Risiko bagi Pembeli
HPL tidak otomatis berarti buruk, dan banyak kawasan yang sah berdiri di atasnya. Risikonya terletak pada hal yang sering tidak disadari pembeli:
- Hak yang berbatas waktu. HGB harus diperpanjang dan diperbarui. Jika perpanjangan tidak diurus atau tidak disetujui, hak pembeli bisa berakhir.
- Transaksi bergantung pada pemegang HPL. Menjual, mewariskan, atau menjadikan unit sebagai agunan KPR bisa memerlukan persetujuan atau rekomendasi.
- Salah paham status. Pembeli kerap mengira sertifikatnya SHM padahal HGB di atas HPL.
- Biaya di kemudian hari. Perpanjangan dan pembaruan hak biasanya memiliki biaya dan proses yang perlu Anda tanyakan sejak awal.
Sertifikat HPL: Mengecek Status Tanah Sebelum Membeli
- Minta salinan sertifikat induk atau HGB kawasan, dan perhatikan nama pemegang hak. Bila tertulis Hak Pengelolaan, tanahnya HPL.
- Minta perjanjian pemanfaatan tanah dan surat rekomendasi pemegang HPL, bila ada.
- Tanyakan jenis sertifikat yang akan Anda terima (SHM, SHGB, atau lainnya) serta kapan masa berlakunya berakhir.
- Verifikasi ke kantor pertanahan atau melalui notaris dan PPAT. Untuk pemeriksaan awal, baca cara cek sertifikat tanah secara online dan cara cek tanah bermasalah atau tidak.
- Tanyakan biaya, syarat, dan prosedur perpanjangan hak, lalu minta jawabannya tertulis.
Karena topik ini menyangkut hukum pertanahan, libatkan notaris atau PPAT yang kompeten sebelum menandatangani apa pun. Panduan cara memilih notaris terpercaya dan legalitas perumahan yang wajib dicek sebelum beli membantu menyusun daftar pertanyaan.
Saat menilai proyek apa pun, termasuk Hannam di Ecotown Sawangan dan Sinsa, tanyakan status dasar tanah kawasan dan jenis sertifikat yang akan Anda terima, lalu minta salinannya secara tertulis.
Frequently Asked Questions (FAQ) HPL Tanah Adalah:
1. Apakah HPL sama dengan HGB?
Tidak. HPL adalah hak pengelolaan yang dipegang instansi atau badan hukum tertentu. HGB adalah hak yang diberikan kepada pihak lain untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah, termasuk di atas tanah HPL.
2. Bisakah tanah di atas HPL berstatus SHM?
Umumnya hak yang diberikan di atas HPL adalah HGB atau hak pakai. Kemungkinan hak lain bergantung pada ketentuan dan kebijakan yang berlaku, jadi minta penjelasan tertulis dari kantor pertanahan atau notaris untuk objek yang Anda incar.
3. Amankah membeli rumah di atas tanah HPL?
Bisa aman bila legalitasnya jelas: pemegang HPL dan perjanjian pemanfaatan tanah transparan, masa berlaku HGB diketahui, dan prosedur perpanjangan jelas. Risikonya muncul bila hal-hal itu tidak diperiksa sebelum membeli.
4. Bisakah rumah di atas HPL dijadikan agunan KPR?
Bisa, tetapi umumnya memerlukan rekomendasi pemegang HPL dan bank akan memeriksa dokumennya. Tanyakan ke bank dan notaris sebelum akad.
