Proses mengubah Hak Guna Bangunan (HGB) menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM) di Indonesia memerlukan persiapan yang cermat, terutama dari segi biaya. Biaya HGB ke SHM mencakup beberapa komponen penting, seperti biaya BPHTB, BPN, dan biaya jasa notaris untuk pembuatan akta peralihan hak.
Untuk lebih detailnya, di artikel ini akan dibahas mengenai biaya HGB ke SHM dan proses perpindahannya. Yuk, baca sampai akhir.
Table of Contents
ToggleApa Saja Biaya HGB ke SHM?
HGB (Hak Guna Bangunan) dan SHM (Sertifikat Hak Milik) merupakan dua jenis legalitas kepemilikan properti yang diakui secara hukum di Indonesia. Perbedaan HGB dan SHM terletak pada durasi dan hak kepemilikannya. Jangka waktu HGB adalah maksimal 30 tahun yang dapat diperpanjang dan hak kepemilikan penuh atas tanah tersebut tidak diberikan.
Sebaliknya, SHM memberikan kepemilikan yang permanen atas tanah dan bangunan sehingga pemiliknya memiliki kuasa penuh untuk mengelola dan menggunakan properti tersebut tanpa batasan waktu.
Oleh karena itu, banyak orang ingin mengubah HGB ke SHM karena SHM menawarkan kepemilikan yang lebih pasti, nilai jual yang lebih tinggi, kepastian hukum yang lebih kuat, dan kebebasan penuh dalam mengelola properti tanpa batasan waktu.
Namun, terdapat beberapa jenis biaya perpanjangan beserta biaya meningkatkan HGB ke SHM yang harus diperhitungkan, seperti biaya pendaftaran, BPHTB, pengukuran tanah, konstatering report, dan biaya notaris. Untuk mengetahui rincian lebih detail mengenai biaya peningkatan serta proses dari HGB ke SHM, simak penjelasan berikut ini.
1. Biaya Pendaftaran
Biaya pendaftaran SHM di Kantor Pertanahan (BPN) adalah sekitar Rp50.000. Namun, biaya ini dapat bervariasi tergantung pada kebijakan masing-masing daerah dan ukuran tanah yang didaftarkan.
2. BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan)
BPHTB adalah pajak yang harus dibayarkan atas peralihan hak tanah dan bangunan. Berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, tarif BPHTB adalah 5%.
Selain itu, besaran BPHTB dihitung berdasarkan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) yang ditetapkan berdasarkan masing-masing daerah.
Formula perhitungan BPHTB: 5% x (NPOP – NJOPTKP)
Contoh perhitungan:
Jika NPOP adalah Rp750.000.000 dan NJOPTKP adalah Rp300.000.000, maka:
BPHTB = 5% x (Rp750.000.000 – Rp300.000.000)
= Rp22.500.000
Jadi, biaya HGB ke SHM untuk kategori BPHTB adalah Rp22.500.000.
3. Biaya Pengukuran Tanah
Pengukuran tanah dilakukan oleh BPN dan biayanya bisa bervariasi, namun berkisar dari Rp100.000 hingga Rp200.000 per 500 m², tergantung pada kebijakan BPN setempat.
Formula umum untuk biaya pengukuran tanah:
(Luas tanah / 500) x tarif pengukuran + biaya tetap
Contoh perhitungan:
Untuk tanah 1.200 m² dengan tarif pengukuran Rp150.000 per 500 m² dan biaya tetap Rp100.000:
(Luas tanah / 500) x tarif pengukuran + biaya tetap
(1.200 / 500) x Rp150.000 + Rp100.000 = Rp460.000
Jadi, biaya HGB ke SHM untuk kategori pengukuran tanah yang harus dibayarkan adalah Rp460.000.
4. Biaya Konstatering Report
Biaya konstatering report dikenakan untuk properti dengan luas tanah lebih dari 600 m². Tarif konstatering biasanya berkisar dari Rp20.000 hingga Rp50.000 per 500 m².
Formula perhitungan: (luas tanah / 500) x tarif konstatering / 2
Contoh:
Untuk tanah 1.200 m² dengan tarif konstatering Rp30.000 per 500 m²:
(Luas tanah / 500) x tarif konstatering / 2
(1.200 / 500) x Rp30.000 / 2 = Rp36.000
Jadi, biaya HGB ke SHM untuk konstatering report yang harus dibayarkan adalah Rp36.000.
5. Biaya Notaris

Biaya notaris peningkatan HGB ke SHM dikenakan ketika Anda membuat akta jual beli atau akta pengalihan hak. Biaya notaris biasanya berkisar antara 0,5% hingga 1% dari nilai transaksi.
Contoh:
Biaya Notaris dengan Persentase Terendah (0,5%)
Biaya Notaris = 0,5% x Rp1.200.000.000
= 0,005 x Rp1.200.000.000
= Rp6.000.000
Jadi, biaya HGB ke SHM untuk kategori notaris dengan persentase 0,5% adalah Rp6.000.000
Biaya Notaris dengan Persentase Tertinggi (1%)
Biaya Notaris = 1% x Rp1.200.000.000
= 0,01 x Rp1.200.000.000
= Rp12.000.000
Jadi, biaya HGB ke SHM untuk kategori notaris dengan persentase 1% adalah Rp12.000.000.
Baca juga: SKMHT: Fungsi, Syarat, Masa Berlaku, dan Biaya Pembuatannya
Syarat HGB ke SHM
Setelah mengetahui besaran biaya HGB ke SHM, maka berikut adalah sejumlah syarat merubah HGB ke SHM yakni berupa dokumen dan berkas di bawah ini:
- Surat Kuasa.
- Formulir Permohonan.
- Kartu Tanda Penduduk (KTP).
- Kartu Keluarga (KK).
- Surat Persetujuan Kreditor.
- Surat Pemberitahuan Pajak Terutang pada Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB).
- Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB).
- Izin Mendirikan Bangunan (IMB).
Itulah penjelasan tentang manfaat, syarat, biaya HGB ke SHM, dan proses perpindahannya yang penting untuk Anda ketahui. Memahami biaya ini menjadi langkah awal yang bijak dalam mengamankan kepemilikan properti Anda secara legal dan menghindari potensi masalah hukum di masa depan.
Selain itu, jika Anda tertarik untuk menambah kepemilikan properti sebagai investasi jangka panjang, Hannam di Eco Town Sawangan yang merupakan perumahan di Depok ini menawarkan berbagai pilihan properti dengan fasilitas premium, seperti outdoor gym, taman bermain, dan lingkungan yang nyaman untuk keluarga.
Hannam di Eco Town Sawangan juga menawarkan 3 tipe berbeda yang dapat Anda pilih yaitu Luxe Enclave, Luxe Maison, dan Luxe Manor. Setiap tipe memiliki kelebihan masing-masing yang dapat menguntungkan Anda.
Properti di Eco Town tidak hanya menawarkan kualitas tinggi, tetapi juga potensi pertumbuhan nilai yang menjanjikan.
Jangan lewatkan kesempatan untuk memiliki hunian idaman di Eco Town Sawangan. Hubungi kami sekarang atau kunjungi showroom kami di Jl. Raya Bojongsari, No.18, Bojongsari Lama, Kec. Bojongsari, Kota Depok, Jawa Barat, untuk informasi lebih lanjut.
Baca juga: Kelebihan dan Kelemahan Sertifikat HGB yang Perlu Diketahui