Eco Town at Sawangan

Mengenal Akta Jual Beli (AJB): Fungsi dan Syarat Pembuatannya

Dalam jual dan beli rumah, berbagai dokumen hukum digunakan untuk memastikan transaksi yang dilakukan sah dan megikat secara hukum. Salah satu dokumen penting dalam proses jual dan beli rumah adalah Akta Jual Beli. Dokumen Akta Jual Beli atau AJB adalah dokumen autentik yang wajib dimiliki ketika melakukan jual beli rumah atau tanah. 

 

Supaya kegiatan transaksi jual beli rumah Anda lancar dan terhindar dari masalah yang tidak diinginkan, Anda perlu mengetahui lebih lanjut mengenai pengertian, fungsi, ciri-ciri surat AJB yang tepercaya, syarat pembuatan, biaya pembuatan, serta perbedaannya dengan SHM dan PPJB. Mari, simak penjelasan selengkapnya di bawah ini.

 

Apa itu AJB (Akta Jual Beli)?

Akta Jual beli atau AJB adalah dokumen resmi, maka penerbitannya tidak bisa dilakukan sembarangan. Dokumen ini hanya bisa diterbitkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau yang biasa disebut dengan notaris.

 

Secara konstitusional, pembuatan dokumen ini tertuang dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Peraturan Jabatan Pembuat Akta Tanah. Dalam PP tersebut, dinyatakan bahwa PPAT memiliki kewenangan untuk menciptakan akta-akta autentik mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun.

 

Fungsi Akta Jual Beli (AJB)

Fungsi AJB

 

AJB adalah bukti perdata jual beli yang sah sesuai dengan kesepakatan harga, sehingga dokumen ini tidak bisa dijadikan bukti kepemilikan sebuah properti. Penjelasan ini dirujuk dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 yang menerangkan bahwa Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah surat yang menjadi bukti kepemilikan tanah dan AJB tidak memiliki korelasi dengannya.

 

Selanjutnya, dokumen ini menjadi bukti perkara apabila salah satu pihak tidak mampu memenuhi kewajibannya karena ada beberapa kendala. Contoh kendala tersebut adalah ketika pembangunan rumah di atas tanah sengketa atau tidak memiliki izin resmi.

 

Walaupun demikian, dokumen ini adalah dokumen yang berperan penting dalam peralihan hak atas tanah maupun bangunan karena adanya aktivitas jual beli. Tanpa adanya dokumen ini, maka sertifikat tanah atau bangunan tidak bisa diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) ke pembeli.

 

Ciri-Ciri Surat AJB yang Autentik

Keaslian surat AJB harus benar-benar dipastikan untuk menghindari kerugian yang besar baik bagi penjual maupun pemilik properti. Cara membuat AJB yang benar pun harus mengikuti prosedur yang telah ditetapkan. Supaya Anda tidak tertipu, pastikan caranya telah melalui semua alur pembuatan dari awal sampai akhir.

 

Apabila tahapan-tahapan tersebut tidak prosedural, maka AJB perlu dicurigai. Dalam hal ini, Anda dapat mempercayakannya kepada PPAT yang berintegritas dan terdaftar di BPN secara resmi. Untuk lebih amannya, Anda bisa mengeceknya melalui situs resmi Kementrian BPN.

 

Kemudian, saat Anda hendak menandatangani surat ini di notaris, pastikan terdapat saksi berjumlah dua orang yang kompeten. Anda bisa memilih tokoh penting di lingkungan sekitar rumah, seperti ketua RT atau ketua RW sebagai saksi. 

 

Syarat Pembuatan AJB

Dokumen yang harus disiapkan dalam pembuatan AJB biasanya bervariasi. Adapun dokumen syarat pembuatan AJB adalah sebagai berikut. 

 

1. Data Penjual dan Pembeli

  • Fotokopi KTP.
  • Fotokopi Kartu Keluarga (KK).
  • Fotokopi NPWP (jika ada).
  • Fotokopi Akta Nikah.
  • Fotokopi keterangan Warna Negara Indonesia (WNI).

 

2. Surat Tanah/Properti yang Diperjualbelikan

  • Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB).
  • Sertifikat tanah.
  • Surat Pajak Bumi Bangunan (PBB) dan Surat Tanda Terima Setoran.
  • Surat Roya dari Bank.
  • Bukti pembayaran rekening air dan listrik.

 

3. Persyaratan Lain yang Harus Dipenuhi

  • Penjual telah membayar PPh sebesar 5% dari harga jual rumah dan pajak jual beli tanah atau bangunan.
  • Keaslian sertifikat.
  • Surat pernyataan bahwa tanah maupun properti tidak dalam kondisi sengketa.

 

Bagaimana Cara Membuat AJB?

Bagaimana Cara Membuat AJB

 

Setelah mengetahui apa saja persyaratan pembuatan AJB, maka selanjutnya adalah membuat dokumen ini secara yang sah. Biasanya, proses pembuatan dokumen ini memerlukan waktu setidaknya 30 hari kerja sampai diterbitkan. Jika masih belum memahami prosesnya, berikut penjelasannya. 

 

1. Proses Pemeriksaan PBB

Langkah pertama adalah pemeriksaan PBB yang harus sesuai dengan data di Kantor Pertanahan. Biasanya, notaris akan meminta SHM asli dan Surat Tanda Terima Setoran PBB. Tujuan pemeriksaan ini adalah untuk memastikan status tanah bebas dari penyitaan dan tidak bersengketa. Notaris berhak menolak permohonan AJB apabila tanah atau rumah dalam penyitaan bank atau tanah sengketa. 

 

Jika disetujui, maka dokumen dapat diterbitkan dan dibacakan langsung oleh notaris. Selanjutnya, pembeli dan penjual akan menandatangani dokumen tersebut secara bersamaan.

 

2. Proses Pembayaran Biaya

Selanjutnya, cara membuat AJB adalah melakukan pembayaran terkait biaya Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan Pajak Penghasilan (PPh). Oleh karena itu, Anda perlu menyiapkan biaya untuk pengurusan dokumen AJB dan lainnya di jauh-jauh hari.

 

3. Proses Balik Nama

Jika proses pengurusan dokumen telah selesai dan telah disetujui, maka tahapan selanjutnya adalah mengurus balik nama tanah maupun rumah yang bersangkutan. AJB harus terdiri dari 2 lembar asli, di mana satu lembar disimpan di kantor PPAT dan satunya lagi disimpan di kantor pertanahan.

 

Biaya Pembuatan AJB

Biaya pembuatan AJB adalah 1% (atau kurang) dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta. Adapun penjelasan ini tercantum dalam Pasal 4 Permen no.33 Tahun 2021 yang meliputi:

 

  • Nilai transaksi kurang dari atau sampai dengan Rp500.000.000 juta, biaya pembuatan AJB paling banyak adalah 1%.
  • Nilai transaksi lebih dari Rp500.000.000 juta sampai dengan Rp1.000.000.000, biaya pembuatan AJB paling banyak adalah 0,75%.
  • Nilai transaksi lebih dari Rp1.000.000.000 juta sampai dengan Rp2.500.000.000, biaya pembuatan AJB paling banyak adalah 0,5%.
  • Nilai transaksi lebih dari Rp2.500.000.000, biaya pembuatan AJB paling banyak adalah 0,25%.

 

Itulah pembahasan lengkap mengenai AJB. Dari penjelasan di atas, Anda menjadi lebih mengerti mengenai bagaimana pembuatan dan biaya yang diperlukan untuk membuat AJB. Di sisi lain, Anda juga mengetahui betapa pentingnya dokumen legal sebagai jaminan keamanan kepemilikan hak bangunan dan rumah.

 

Ternyata, tidak hanya kualitas material dan lokasi bangunan saja yang harus diperhatikan. Namun, keabsahan sebuah dokumen adalah menjadi salah satu faktor penguat keamanan pendirian rumah. Berbicara mengenai pembangunan rumah yang aman, Anda dapat memilih Hannam di Eco Town Sawangan yang sudah pasti sah dan tidak bermasalah.

 

Hannam Sawangan merupakan hunian nyaman yang menghadirkan desain timeless dan eksklusif. Tipe Luxe Enclave dengan dimensi 9×16 cocok untuk Anda yang mengutamakan kemewahan tanpa meninggalkan kesan cozy. Berlokasi di Depok sebagai kota mandiri yang strategis, Hannam dapat mempermudah mobilitas Anda.

 

Tertarik? Mari, cari tahu lebih lanjut mengenai fasilitas hunian premium di Hannam di Eco Town Sawangan dengan menghubungi kami atau kunjungi show unit di Jl.Raya Bojongsari No.18, Bojongsari Lama, Kec. Bojongsari, Kota Depok, Jawa Barat.