BAST adalah Berita Acara Serah Terima, yaitu dokumen tertulis yang mencatat bahwa suatu barang, pekerjaan, atau bangunan sudah diserahkan dan diterima, lengkap dengan tanggal, kondisi saat diserahkan, dan tanda tangan kedua pihak. Dalam jual beli rumah, BAST dipakai ketika developer menyerahkan unit kepada pembeli. Dokumen ini membuktikan serah terima, bukan peralihan hak milik, karena hak atas tanah dan bangunan baru berpindah lewat Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT dan proses balik nama. Karena tanda tangan Anda menyatakan unit sudah diterima, periksa kondisi rumah dan catat semua cacat sebelum menandatangani.
Istilah ini juga dipakai di pengadaan pemerintah, proyek konstruksi, dan jual beli barang, jadi hasil pencarian sering bercampur. Untuk rumah, yang paling menentukan adalah apa yang Anda periksa sebelum tanda tangan.
BAST Adalah Berita Acara Serah Terima: Definisi dan Fungsinya
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 5 Tahun 2020 mendefinisikan BAST sebagai dokumen legalitas penyerahan hasil pekerjaan dari penyedia barang atau jasa kepada pemberi kerja, sebagaimana tercantum di JDIH Kemenkeu. Definisi itu berasal dari konteks keuangan negara, tetapi logikanya sama di semua bidang: ada pihak yang menyerahkan, ada pihak yang menerima, dan ada bukti tertulis bahwa momen itu terjadi.
Fungsi praktisnya ada tiga. BAST menjadi bukti penyerahan sudah dilakukan. BAST menandai mulainya kewajiban turunan, seperti masa pemeliharaan atau pembayaran tahap akhir, bila diatur dalam perjanjian. Dan BAST menjadi rujukan kondisi objek saat diserahkan jika kelak terjadi perselisihan.
Serah Terima Rumah: Posisi BAST antara PPJB dan AJB
Aturan sistem perjanjian pendahuluan jual beli rumah (Permen PUPR 11/PRT/M/2019) mengharuskan PPJB memuat antara lain waktu serah terima bangunan dan pemeliharaan bangunan, seperti diuraikan Hukumonline. Artinya, jadwal dan ketentuan serah terima sebenarnya sudah harus ada di PPJB sebelum BAST dibuat. BAST adalah pelaksanaannya.
Urutan serah terima, AJB, dan penyerahan sertifikat berbeda antar developer dan skema pembayaran (tunai, bertahap, atau KPR). Pastikan tiga hal tertulis di PPJB: kapan serah terima, kapan AJB ditandatangani, dan kapan sertifikat diserahkan. Untuk membedakan peran dokumen-dokumen ini, baca risiko PPJB dan AJB adalah.
Contoh BAST Rumah: Isi yang Perlu Ada
Kerangka BAST rumah yang lengkap memuat:
- Identitas developer dan pembeli.
- Objek yang diserahkan: blok atau alamat unit, tipe, luas, dan nomor sertifikat bila sudah ada.
- Tanggal dan tempat serah terima.
- Kondisi unit saat diserahkan, dengan merujuk spesifikasi di PPJB.
- Kelengkapan yang diserahkan, seperti kunci, dokumen garansi, dan data meteran listrik serta air.
- Daftar cacat yang ditemukan beserta tenggat perbaikannya.
- Ketentuan masa pemeliharaan sesuai PPJB.
- Tanda tangan kedua pihak, saksi bila ada, dan meterai bila diperlukan.
Checklist Memeriksa Unit Sebelum Menandatangani BAST
Praktik berikut umum disarankan, tetapi bukan ketentuan baku. Bawa meteran, senter, dan idealnya tukang atau inspektor independen.
- Dinding dan struktur: cari retak yang melebar, bukan hanya retak rambut, serta bercak lembap di dinding dan plafon.
- Lantai dan keramik: ketuk permukaan untuk mendengar bagian kopong, dan periksa kerataan serta nat.
- Atap dan plafon: cari noda bekas rembesan. Jika memungkinkan, periksa saat atau setelah hujan.
- Pintu dan jendela: buka-tutup semuanya, uji kunci, dan lihat celah di sambungan kusen.
- Listrik: nyalakan semua titik lampu, uji stop kontak, dan pastikan MCB berfungsi.
- Air dan sanitair: periksa tekanan air, kebocoran di sambungan, kloset, dan aliran saluran pembuangan.
- Spesifikasi: bandingkan dimensi dan material dengan yang dijanjikan di PPJB.
- Lingkungan: periksa drainase, jalan, dan fasilitas kawasan yang dijanjikan.
Foto atau rekam semua temuan. Tuliskan cacat di BAST atau lampirannya beserta tenggat perbaikan, dan jangan menandatangani BAST tanpa catatan bila ada cacat yang jelas. Jika developer menekan agar segera tanda tangan, itu sinyal untuk melambat dan berkonsultasi dengan notaris. Panduan cara memilih notaris terpercaya dan checklist sebelum beli rumah membantu pada tahap ini.
BAST dalam Konteks Lain
Di pengadaan pemerintah, BAST mencatat penyerahan hasil pekerjaan dari penyedia kepada pemberi kerja. Di proyek konstruksi, serah terima biasanya dilakukan bertahap, yaitu serah terima awal dan serah terima akhir (dikenal sebagai PHO dan FHO). Di bisnis sehari-hari, BAST dipakai untuk penyerahan barang, perangkat, atau dokumen antar pihak.
Saat menilai unit di Hannam di Ecotown Sawangan, minta spesifikasi tertulis dan jadwal serah terima sejak awal, lalu gunakan keduanya sebagai pembanding saat memeriksa unit. Untuk pembeli ruko di Sinsa, prinsipnya sama: periksa unit secara langsung sebelum menandatangani serah terima.
Frequently Asked Questions (FAQ) BAST Adalah:
1. Apakah BAST sama dengan AJB?
Tidak. BAST membuktikan serah terima unit. AJB, yang dibuat di hadapan PPAT, menjadi dasar peralihan hak atas tanah dan bangunan dan dilanjutkan dengan balik nama.
2. Bolehkah menunda tanda tangan BAST karena ada cacat?
Secara praktik, pembeli berhak meminta cacat diperbaiki dan mencatatnya sebelum menandatangani. Dasarnya adalah spesifikasi dan ketentuan serah terima di PPJB. Jika terjadi perbedaan pendapat, konsultasikan dengan notaris atau penasihat hukum.
3. Apakah BAST harus dibuat di hadapan notaris?
Pada umumnya tidak diwajibkan. Ketentuannya mengikuti perjanjian antara para pihak, sehingga cek isi PPJB Anda. Meterai dan saksi sering digunakan untuk memperkuat dokumen.
4. Berapa lama masa pemeliharaan setelah BAST?
Durasinya ditentukan di PPJB. Permen PUPR 11/PRT/M/2019 mengharuskan PPJB memuat ketentuan pemeliharaan bangunan, jadi tanyakan durasi dan cakupannya secara tertulis sebelum serah terima.
