Transaksi properti senilai Rp 800 juta hampir bermasalah karena notaris yang dipilih ternyata tidak memegang jabatan PPAT di wilayah properti berada, sehingga AJB tidak bisa diproses. Semua harus diulang dengan notaris yang berbeda, menunda serah terima berminggu-minggu dan menimbulkan biaya tambahan yang tidak perlu.
Memilih notaris yang tepat bukan keputusan yang bisa dibuat hanya dari rekomendasi pertama yang masuk atau siapa yang tarifnya paling murah. Ada beberapa kriteria spesifik yang harus dipenuhi.
Kriteria Utama Notaris yang Tepat untuk Properti
1. Terdaftar Resmi di Kemenkumham dan Aktif
Notaris yang sah harus diangkat melalui Kementerian Hukum dan HAM (Kemenkumham) dan nama serta kantor notarisnya terdaftar dalam sistem Kemenkumham. Cara verifikasi: cek melalui website Kemenkumham atau hubungi kantor Kemenkumham wilayah setempat untuk konfirmasi.
Pastikan juga statusnya aktif dan tidak sedang dalam sanksi pemberhentian sementara oleh Majelis Pengawas Notaris.
2. Anggota Aktif INI (Ikatan Notaris Indonesia)
Keanggotaan aktif di INI menunjukkan bahwa notaris terikat pada kode etik profesi yang diawasi oleh organisasi. Keanggotaan INI bisa diverifikasi melalui website resmi INI atau menghubungi pengurus INI daerah.
3. Memegang Jabatan PPAT di Wilayah Properti Berada
Ini adalah kriteria yang paling sering diabaikan dan paling sering menjadi masalah. Untuk transaksi yang melibatkan peralihan hak atas tanah seperti AJB dan APHT, dibutuhkan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang berwenang di wilayah tempat properti berlokasi.
Wilayah kerja PPAT ditetapkan oleh BPN dan terbatas pada satu kabupaten atau kota. Notaris yang kantornya di Jakarta Selatan misalnya, tidak bisa membuat AJB untuk properti di Depok kecuali dia juga memegang jabatan PPAT di wilayah Kota Depok.
Cara verifikasi: tanyakan langsung ke notaris apakah dia memegang jabatan PPAT dan apakah wilayah kerjanya mencakup lokasi properti yang akan ditransaksikan.
4. Pengalaman Spesifik dalam Transaksi Properti
Notaris adalah profesi yang sangat luas cakupannya. Ada notaris yang spesialisasinya di hukum perusahaan, ada yang di perkawinan dan waris, dan ada yang memang fokus di transaksi properti.
Untuk transaksi properti, pilih notaris yang memang aktif dan berpengalaman dalam transaksi properti karena mereka lebih familiar dengan prosedur BPN, memiliki jaringan yang baik dengan BPN setempat, dan lebih mampu mengantisipasi potensi masalah sebelum muncul.
5. Transparansi Biaya Sebelum Pekerjaan Dimulai
Notaris yang profesional akan memberikan penjelasan biaya yang jelas dan terperinci sebelum pekerjaan dimulai. Ini mencakup biaya pembuatan akta, biaya administrasi, dan estimasi timeline penyelesaian.
Waspada terhadap notaris yang tidak mau memberikan rincian biaya di awal atau yang biayanya sangat jauh di bawah pasar tanpa penjelasan yang jelas, karena bisa jadi ada biaya tersembunyi yang akan muncul di kemudian hari.
6. Reputasi dan Rekam Jejak
Ini sulit diverifikasi secara formal tapi sangat penting. Cara terbaik mendapatkan notaris dengan reputasi baik adalah melalui rekomendasi dari orang yang sudah pernah bertransaksi properti, dari bank rekanan yang sudah punya daftar notaris terpercaya, atau dari developer yang sudah menggunakan jasa notaris tersebut untuk banyak transaksi.
Cara Menemukan Notaris yang Tepat
Rekomendasi dari Bank
Jika menggunakan KPR, bank biasanya punya daftar notaris rekanan yang sudah terverifikasi. Notaris rekanan bank umumnya sudah familiar dengan prosedur KPR, dokumen yang dibutuhkan, dan koordinasi dengan BPN sehingga prosesnya lebih efisien.
Rekomendasi dari Developer
Developer yang sudah banyak menyelesaikan transaksi biasanya bekerja sama dengan notaris yang sudah berpengalaman dan bisa dipercaya untuk jenis transaksi tersebut.
Rekomendasi dari Orang yang Sudah Pernah Transaksi
Teman, keluarga, atau rekan kerja yang baru selesai melakukan transaksi properti adalah sumber rekomendasi yang paling bisa dipercaya karena berbasis pengalaman nyata.
Direktori INI
Ikatan Notaris Indonesia memiliki direktori anggota yang bisa digunakan untuk mencari notaris di wilayah tertentu. Ini bisa menjadi titik awal untuk mengidentifikasi nama-nama, meski tetap perlu diverifikasi lebih lanjut.
Pertanyaan yang Harus Diajukan sebelum Menggunakan Jasa Notaris
Sebelum memutuskan, ajukan pertanyaan-pertanyaan ini secara langsung ke calon notaris:
Apakah Anda memegang jabatan PPAT dan apakah wilayah kerja Anda mencakup lokasi properti kami? Berapa biaya total yang akan dikenakan, termasuk semua komponen? Berapa estimasi waktu penyelesaian balik nama sertifikat di BPN setempat? Berapa banyak transaksi properti serupa yang sudah Anda tangani dalam 12 bulan terakhir? Dan apakah Anda bisa memberikan referensi dari klien sebelumnya yang bisa dihubungi?
Notaris yang profesional dan terpercaya tidak akan keberatan menjawab semua pertanyaan ini dengan jelas.
Red Flags yang Harus Diwaspadai
Ada beberapa tanda peringatan yang perlu diwaspadai saat memilih notaris. Notaris yang tidak mau menunjukkan surat pengangkatan atau tidak bisa diverifikasi di sistem Kemenkumham. Kantor yang tidak profesional atau notaris yang sulit dihubungi secara konsisten. Biaya yang jauh di bawah pasar tanpa penjelasan yang masuk akal. Janjian yang selalu diundur tanpa alasan jelas. Dan meminta pembayaran penuh di muka sebelum pekerjaan dimulai sama sekali.
Berapa Tarif Notaris yang Wajar?
Tarif notaris diatur dengan batas maksimal 1% dari nilai transaksi untuk pembuatan AJB sesuai ketentuan yang berlaku. Untuk transaksi properti menengah ke atas, notaris biasanya menawarkan persentase yang lebih rendah dari batas maksimal.
Komponen biaya notaris dalam transaksi properti biasanya mencakup biaya pengecekan sertifikat ke BPN (Rp 100-300 ribu), biaya pembuatan AJB (maks. 1% dari nilai transaksi), biaya pembuatan APHT untuk KPR (0,25-0,5% dari nilai kredit), biaya administrasi dan pengurusan di BPN, dan biaya pengurusan balik nama sertifikat.
Minta rincian tertulis untuk semua komponen ini sebelum menyetujui penggunaan jasa.
Membeli properti dari developer terpercaya seperti Hannam di Ecotown Sawangan biasanya sudah disertai dengan rekomendasi notaris rekanan yang sudah berpengalaman dalam transaksi properti di kawasan tersebut. Ini salah satu kemudahan yang sering diremehkan tapi sangat bernilai dalam praktiknya karena mengurangi beban Anda untuk mencari dan memverifikasi notaris secara mandiri. Hal yang sama berlaku untuk transaksi ruko Sinsa.
Baca juga: Peran Notaris dalam Jual Beli Rumah: Lebih dari Sekadar Tanda Tangan di Atas Kertas
Frequently Asked Questions (FAQ) Memilih Notaris Terpercaya:
1. Apakah pembeli atau penjual yang memilih notaris?
Secara hukum tidak ada ketentuan pasti siapa yang harus memilih. Dalam praktiknya bisa disepakati bersama. Untuk pembelian dengan KPR, bank biasanya menentukan notaris rekanan untuk akad kredit dan APHT, sementara notaris untuk AJB bisa berbeda.
2. Bisakah menggunakan notaris dari kota yang berbeda?
Untuk jabatan notaris (membuat perjanjian dan akta non-tanah), bisa. Tapi untuk jabatan PPAT (membuat AJB dan APHT), tidak bisa. PPAT hanya berwenang di wilayah kerja yang ditetapkan BPN.
3. Apa yang dilakukan jika notaris lambat mengurus balik nama sertifikat?
Tanyakan progresnya secara berkala dan minta bukti pengajuan ke BPN. Jika melewati batas waktu yang disepakati tanpa alasan yang jelas, bisa mengajukan pengaduan ke Majelis Pengawas Notaris Daerah (MPND) setempat.
4. Apakah notaris rekanan bank bisa digunakan untuk semua transaksi?
Bisa digunakan sebagai referensi, tapi bank biasanya mewajibkan notaris rekanan mereka untuk akad kredit dan APHT. Untuk AJB, Anda punya lebih banyak kebebasan memilih asalkan notaris tersebut juga memegang jabatan PPAT di wilayah yang tepat.
5. Bagaimana cara melaporkan notaris yang bermasalah?
Pengaduan bisa diajukan ke Majelis Pengawas Notaris Daerah (MPND) di tingkat kabupaten atau kota, Majelis Pengawas Wilayah (MPW) di tingkat provinsi, atau Majelis Pengawas Pusat (MPP) untuk kasus yang lebih serius. Untuk dugaan tindak pidana, laporan ke kepolisian adalah jalurnya.
