Mau beli rumah second, tapi dokumennya cuma ada IMB lama dan Anda tidak yakin apakah masih sah. Atau mungkin Anda baru selesai renovasi dan bingung apakah perlu mengurus PBG baru. Situasi seperti ini makin sering terjadi sejak pemerintah resmi mengganti IMB dengan PBG pada 2021, dan banyak pemilik rumah yang belum sepenuhnya paham bedanya. Ini dia cara cek IMB dan PBG 2026:
Apa Itu IMB dan Apa Itu PBG?
IMB (Izin Mendirikan Bangunan)
IMB adalah izin yang diterbitkan pemerintah daerah sebelum pemilik mendirikan, memperluas, atau merenovasi bangunan. Sifatnya adalah izin di awal, artinya Anda harus mendapat persetujuan dulu sebelum mulai membangun.
IMB diatur dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung dan sudah berlaku puluhan tahun sebagai dokumen legalitas bangunan di Indonesia.
PBG (Persetujuan Bangunan Gedung)
PBG adalah pengganti IMB yang berlaku sejak diterbitkannya Undang-Undang Cipta Kerja (UU No. 11 Tahun 2020) dan Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021. Secara konsep, PBG mirip dengan IMB sebagai dokumen legalitas bangunan, tapi ada beberapa perbedaan mendasar dalam prosesnya.
Perbedaan IMB dan PBG
IMB bersifat izin, PBG bersifat persetujuan. Ini bukan perbedaan semantik semata. Pada sistem IMB, pemilik harus menunggu izin keluar sebelum membangun. Pada PBG, prosesnya lebih berbasis pemenuhan standar teknis: pemilik menyampaikan dokumen rencana bangunan, dan jika memenuhi standar yang ditetapkan, PBG diterbitkan.
PBG menekankan standar teknis bangunan. Dokumen yang dibutuhkan untuk PBG lebih detail dari sisi teknis, mencakup rencana arsitektur, struktur, mekanikal, dan elektrikal yang harus memenuhi standar bangunan gedung yang ditetapkan pemerintah.
IMB yang sudah terbit tetap sah. Ini yang paling penting dipahami. IMB yang sudah diterbitkan sebelum aturan PBG berlaku tidak gugur dan tidak perlu diurus ulang. IMB lama tetap diakui sebagai dokumen legalitas bangunan yang sah.
Cara Cek IMB Bangunan
Langkah 1: Cek Dokumen Fisik
Cara paling langsung adalah melihat dokumen IMB asli yang seharusnya dimiliki pemilik bangunan. Dokumen IMB biasanya berupa surat keputusan dari kepala daerah (bupati atau walikota) yang mencantumkan data pemilik, alamat, luas bangunan, dan peruntukan bangunan.
Langkah 2: Cek Melalui Dinas Terkait
Kalau dokumen fisik tidak ada atau hilang, Anda bisa mengecek keberadaan IMB melalui dinas yang menerbitkannya. Tergantung daerah, instansi yang menangani bisa berupa Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu (DPMPTSP), Dinas Pekerjaan Umum, atau Dinas Cipta Karya.
Bawa identitas diri (KTP), data properti (alamat lengkap, nama pemilik lama jika membeli second), dan datang langsung ke kantor dinas setempat untuk meminta verifikasi.
Langkah 3: Cek Online Melalui Portal Daerah
Beberapa pemerintah daerah sudah menyediakan layanan cek IMB secara online melalui portal PTSP atau portal perizinan daerah masing-masing. Caranya berbeda-beda di tiap daerah, tapi umumnya Anda perlu memasukkan nomor IMB atau alamat bangunan untuk mendapatkan informasi status.
Untuk wilayah Depok, pengecekan bisa dilakukan melalui portal DPMPTSP Kota Depok. Untuk Jakarta, tersedia di Jakarta Satu (jakartasatu.jakarta.go.id). Untuk daerah lain, cari portal PTSP atau DPMPTSP masing-masing kabupaten atau kota.
Cara Cek PBG Bangunan
PBG diurus dan dicek melalui sistem yang lebih terpusat dibanding IMB, yaitu melalui aplikasi SIMBG (Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung) yang dikelola Kementerian PUPR.
Langkah 1: Akses SIMBG
Buka simbg.pu.go.id di browser Anda. SIMBG adalah platform resmi pemerintah untuk pengurusan dan pengecekan PBG secara nasional.
Langkah 2: Masuk atau Daftar Akun
Untuk mengakses informasi PBG, Anda perlu membuat akun terlebih dahulu menggunakan email aktif. Proses registrasi tidak membutuhkan waktu lama.
Langkah 3: Masukkan Data Bangunan
Setelah login, cari menu pencarian atau tracking PBG. Masukkan data yang diminta, biasanya berupa nomor PBG (jika sudah punya) atau data lokasi bangunan untuk melacak status permohonan.
Langkah 4: Konfirmasi ke Dinas Setempat
Jika pencarian online tidak memberikan hasil yang jelas, langkah selanjutnya adalah datang langsung ke DPMPTSP setempat dengan membawa dokumen kepemilikan properti untuk verifikasi manual.
Apakah IMB Lama Perlu Diubah ke PBG?
Ini pertanyaan yang paling banyak ditanyakan. Jawabannya: tidak perlu, kecuali dalam kondisi tertentu.
IMB yang sudah diterbitkan tetap berlaku dan tidak perlu dikonversi ke PBG. Anda baru perlu mengurus PBG baru kalau melakukan perubahan bangunan seperti renovasi besar yang mengubah fungsi atau struktur, penambahan lantai atau luas bangunan, atau pembangunan bangunan baru di lahan yang sama.
Untuk bangunan baru yang dibangun setelah berlakunya PP No. 16 Tahun 2021, wajib menggunakan PBG, bukan IMB.
Apa yang Terjadi Kalau Bangunan Tidak Punya IMB atau PBG?
Bangunan tanpa IMB atau PBG menghadapi beberapa risiko serius yang perlu dipahami:
Tidak bisa mendapat KPR. Bank mensyaratkan IMB atau PBG sebagai salah satu dokumen wajib dalam proses pengajuan kredit pemilikan rumah. Tanpa dokumen ini, pengajuan KPR hampir pasti ditolak.
Nilai jual lebih rendah. Properti tanpa legalitas bangunan yang lengkap umumnya dihargai lebih rendah di pasaran dan lebih sulit dijual karena calon pembeli enggan mengambil risiko.
Risiko penertiban. Pemerintah daerah berhak menertibkan bangunan yang tidak memiliki dokumen legalitas yang sah, termasuk dalam kondisi ekstrem membongkar bangunan tersebut.
Proses jual beli lebih rumit. Notaris umumnya akan mempermasalahkan ketiadaan IMB atau PBG saat proses akta jual beli, yang bisa memperlambat atau menggagalkan transaksi.
Cara Mengurus PBG untuk Bangunan yang Belum Punya Dokumen
Kalau bangunan Anda belum punya IMB atau PBG sama sekali, ini langkah umumnya:
Langkah 1: Siapkan Dokumen Teknis Bangunan
Dokumen yang biasanya dibutuhkan meliputi gambar arsitektur (denah, tampak, potongan), gambar struktur, gambar instalasi mekanikal dan elektrikal, serta data tanah (sertifikat atau bukti kepemilikan lahan).
Langkah 2: Daftarkan Permohonan di SIMBG
Buka simbg.pu.go.id, buat akun, dan ajukan permohonan PBG baru. Unggah semua dokumen teknis yang diminta sesuai ketentuan yang berlaku.
Langkah 3: Verifikasi oleh Pemerintah Daerah
Setelah permohonan masuk, tim teknis dari pemerintah daerah akan melakukan verifikasi dokumen dan bisa jadi inspeksi lapangan untuk memastikan kondisi fisik bangunan sesuai dokumen yang diajukan.
Langkah 4: Penerbitan PBG
Jika semua dokumen lengkap dan bangunan memenuhi standar teknis yang ditetapkan, PBG akan diterbitkan. Waktu prosesnya bervariasi tergantung daerah dan kelengkapan dokumen.
Cek Legalitas Sebelum Beli Properti
Kalau Anda sedang dalam proses membeli properti, baik rumah second maupun baru, pastikan IMB atau PBG ada dan datanya sesuai dengan kondisi bangunan aktual. Beberapa hal yang perlu dicocokkan antara lain nama pemilik di dokumen, alamat bangunan, luas bangunan yang tercantum, dan peruntukan bangunan (hunian, komersial, dan sebagainya).
Ketidaksesuaian antara dokumen IMB atau PBG dengan kondisi lapangan bisa jadi sinyal bahwa ada renovasi atau perubahan yang belum diurus legalitasnya, dan itu tanggung jawab yang berpotensi jatuh ke tangan pembeli jika tidak diselesaikan sebelum transaksi.
Salah satu keuntungan membeli properti langsung dari developer terpercaya seperti Hannam Sawangan di Ecotown adalah legalitas kawasan dan unit sudah diurus sejak awal oleh developer. Anda tidak perlu khawatir mengecek sendiri satu per satu dokumen bangunan seperti halnya saat membeli properti second. Hal yang sama berlaku untuk ruko Sinsa yang berada di kawasan yang sama.
Mengurus dan mengecek legalitas bangunan memang terasa merepotkan, tapi ini adalah fondasi yang tidak bisa diabaikan dalam kepemilikan properti. IMB atau PBG bukan sekadar formalitas administrasi, tapi dokumen yang melindungi hak Anda sebagai pemilik dan memastikan bangunan dibangun sesuai standar yang aman. Luangkan waktu untuk memverifikasi dokumen ini sebelum transaksi, bukan setelahnya.
Baca juga: Mau Beli Rumah Over Kredit? Baca Ini Dulu Sebelum Transfer Uang
Frequently Asked Questions (FAQ) Cek IMB dan PBG:
1. Apakah IMB lama masih berlaku setelah ada PBG?
Ya, IMB yang sudah diterbitkan sebelum berlakunya PP No. 16 Tahun 2021 tetap sah dan diakui sebagai dokumen legalitas bangunan. Tidak ada kewajiban untuk mengkonversinya ke PBG selama tidak ada perubahan bangunan.
2. Apakah ada biaya untuk mengurus PBG?
Untuk bangunan hunian dengan luas tertentu, ada ketentuan retribusi PBG yang besarannya ditetapkan oleh pemerintah daerah masing-masing. Beberapa daerah membebaskan retribusi untuk rumah tinggal sederhana. Cek ketentuan di DPMPTSP setempat untuk informasi biaya yang berlaku di daerah Anda.
3. Berapa lama proses pengurusan PBG?
Secara regulasi, proses penerbitan PBG seharusnya tidak lebih dari 28 hari kerja sejak dokumen lengkap diterima. Namun dalam praktiknya, waktu bisa lebih panjang tergantung kelengkapan dokumen dan kapasitas dinas di masing-masing daerah.
4. Apakah renovasi kecil perlu mengurus PBG baru?
Renovasi yang tidak mengubah fungsi, struktur, atau luas bangunan secara signifikan umumnya tidak wajib mengurus PBG baru. Tapi untuk perubahan yang lebih besar seperti penambahan ruangan, perubahan fasad, atau penambahan lantai, sebaiknya konsultasikan ke DPMPTSP setempat.
5. Bagaimana kalau IMB hilang dan tidak ada salinannya?
Anda bisa mengajukan permohonan salinan atau keterangan IMB ke dinas penerbit dengan membawa dokumen kepemilikan tanah dan identitas diri. Jika catatan dinas pun tidak ada, alternatifnya adalah mengurus PBG baru dengan melengkapi seluruh dokumen teknis bangunan.
6. Apakah cek IMB dan PBG bisa dilakukan secara online penuh?
Untuk PBG bisa dilakukan melalui SIMBG (simbg.pu.go.id). Untuk IMB, tergantung daerah. Beberapa kota besar seperti Jakarta dan Surabaya sudah punya portal online untuk cek IMB, tapi banyak daerah yang masih mengharuskan pengecekan dilakukan langsung ke kantor DPMPTSP.
7. Apakah bangunan tanpa IMB atau PBG bisa dijual?
Secara hukum bisa, tapi prosesnya lebih rumit dan nilai jualnya biasanya lebih rendah. Bank tidak akan membiayai pembelian properti tanpa IMB atau PBG melalui KPR, sehingga calon pembeli harus bertransaksi tunai, yang otomatis mempersempit pasar pembeli.
