Tanggal akad kredit sudah ditetapkan, tapi begitu mulai mencari tahu apa yang perlu dibawa dan apa yang akan ditandatangani, informasinya berserakan dan tidak ada yang menjelaskan secara lengkap dari awal sampai akhir. Akad kredit adalah momen paling krusial dalam proses pembelian rumah, dan masuk ke sana tanpa persiapan yang cukup adalah kesalahan yang tidak perlu terjadi.
Panduan ini membahas dokumen apa saja yang perlu disiapkan, dokumen apa yang akan Anda terima dan tandatangani, dan hal-hal yang perlu dicermati sebelum pena menyentuh kertas.
Apa Itu Akad Kredit Rumah?
Akad kredit adalah perjanjian resmi antara debitur (pembeli) dan bank (kreditur) yang menandai dimulainya hubungan kredit secara hukum. Di hari akad, semua pihak yang terlibat hadir di hadapan notaris: pembeli, perwakilan bank, penjual atau developer, dan notaris sebagai pejabat pembuat akta.
Di sinilah semua kesepakatan yang sebelumnya hanya bersifat verbal atau tertulis informal menjadi mengikat secara hukum. Setelah akad selesai, bank mencairkan dana ke penjual atau developer, dan pembeli resmi mulai menanggung kewajiban cicilan KPR.
Dokumen yang Perlu Disiapkan Pembeli Sebelum Akad
Bank dan notaris biasanya sudah mengirimkan checklist dokumen jauh sebelum tanggal akad. Tapi secara umum, ini dokumen yang hampir selalu dibutuhkan:
Dokumen Identitas Pribadi
KTP pemohon dan pasangan (jika sudah menikah) yang masih berlaku. Pastikan data di KTP sudah sesuai dengan data di semua dokumen lain karena ketidaksesuaian kecil sekalipun bisa menghambat proses.
Kartu Keluarga (KK) terbaru yang mencerminkan susunan keluarga yang sebenarnya.
Buku Nikah untuk pemohon yang sudah menikah, atau Akta Cerai untuk yang sudah bercerai. Status pernikahan berpengaruh pada siapa yang perlu hadir dan menandatangani dokumen akad.
NPWP pemohon dan pasangan jika ada. NPWP diperlukan untuk keperluan perpajakan yang terkait dengan transaksi properti.
Paspor jika ada dokumen yang memerlukan identitas internasional, atau untuk WNA yang membeli properti dengan izin khusus.
Dokumen Pekerjaan dan Penghasilan
Meski dokumen ini sudah diserahkan saat pengajuan KPR, beberapa bank meminta pembaruan di saat akad kalau jarak antara approval dan akad cukup lama:
Slip gaji terbaru untuk karyawan tetap, atau laporan keuangan dan rekening koran terbaru untuk wiraswasta dan profesional mandiri.
Surat keterangan kerja atau SK pengangkatan bagi karyawan, terutama ASN, TNI, atau Polri yang prosesnya menggunakan skema khusus.
Dokumen Properti
Sertifikat tanah asli (SHM atau SHGB) yang akan diserahkan ke bank sebagai agunan. Dokumen ini biasanya dipegang penjual atau developer dan diserahkan langsung ke notaris pada saat akad.
IMB atau PBG bangunan yang membuktikan legalitas konstruksi.
SPPT PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan) tahun berjalan dan bukti pembayarannya.
AJB (Akta Jual Beli) jika properti second, yang akan digunakan sebagai dasar peralihan hak.
Dokumen Pembayaran
Bukti pembayaran uang muka (DP) kepada penjual atau developer sesuai jumlah yang disepakati.
Bukti pembayaran BPHTB yang sudah disetor ke kas daerah sebelum akad dilaksanakan. Di banyak daerah, notaris tidak akan memproses akad sebelum BPHTB terbayar.
Bukti pembayaran biaya-biaya akad seperti biaya provisi bank, biaya appraisal, dan biaya notaris yang biasanya ditagihkan sebelum atau saat hari akad.
Dokumen yang Akan Anda Tandatangani Saat Akad
Ini bagian yang paling penting untuk dipahami. Saat akad, Anda akan dihadapkan pada beberapa dokumen hukum sekaligus dalam waktu yang terbatas. Memahami apa fungsi masing-masing dokumen akan membantu Anda lebih tenang dan lebih waspada saat menandatanganinya.
Perjanjian Kredit (PK)
Ini adalah dokumen utama antara Anda dan bank. Isinya mencakup seluruh ketentuan kredit yang disepakati: jumlah pinjaman (plafon), suku bunga (fixed dan floating), tenor, besaran cicilan, jadwal pembayaran, denda keterlambatan, dan hak serta kewajiban kedua belah pihak selama masa kredit berlangsung.
Yang perlu dicermati: Pastikan angka plafon, suku bunga fixed di periode awal, besaran cicilan bulanan, dan tenor sesuai dengan yang sudah dibicarakan sebelumnya. Baca juga klausul tentang apa yang terjadi jika terjadi keterlambatan pembayaran, dan kondisi apa saja yang bisa membuat bank meminta pelunasan dipercepat.
Akta Pembebanan Hak Tanggungan (APHT)
Dokumen ini memberikan bank hak tanggungan atas properti yang dibeli sebagai agunan kredit. Artinya, jika debitur gagal melunasi kewajiban, bank punya hak hukum untuk mengeksekusi properti tersebut.
APHT dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) dan bukan sekedar formalitas. Ini adalah dokumen yang mencatat hak bank atas properti Anda secara resmi di Badan Pertanahan Nasional.
Akta Jual Beli (AJB)
AJB adalah bukti resmi peralihan hak kepemilikan dari penjual atau developer kepada pembeli. Dokumen ini dibuat di hadapan PPAT dan menjadi dasar untuk proses balik nama sertifikat di BPN.
Untuk pembelian dari developer dengan unit yang masih inden, AJB biasanya belum bisa dibuat saat akad kredit. Sebagai gantinya dibuat PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) yang bersifat sementara hingga unit selesai dan sertifikat sudah dipecah.
PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli)
Dipakai untuk properti inden atau yang sertifikatnya belum siap saat akad. PPJB mengatur hak dan kewajiban penjual dan pembeli secara mendetail, termasuk jadwal penyelesaian bangunan, spesifikasi yang dijanjikan, dan konsekuensi jika ada pihak yang wanprestasi.
Yang perlu dicermati di PPJB: Baca klausul penalti keterlambatan serah terima dengan saksama. Jika developer terlambat menyerahkan unit, berapa kompensasi yang berhak Anda terima? Dan dalam kondisi seperti apa Anda berhak membatalkan perjanjian dan mendapat pengembalian dana?
Dokumen Asuransi
Akad KPR hampir selalu disertai penandatanganan dokumen asuransi jiwa kredit dan asuransi kebakaran. Asuransi jiwa kredit melindungi sisa pinjaman jika debitur meninggal dunia sebelum kredit lunas. Asuransi kebakaran melindungi nilai properti sebagai agunan dari risiko kebakaran dan bencana tertentu.
Perhatikan nilai pertanggungan, premi yang dikenakan, dan apakah premi sudah termasuk dalam cicilan bulanan atau dibayar terpisah.
Biaya yang Perlu Disiapkan di Hari Akad
Selain DP yang sudah dibayar sebelumnya, ada sejumlah biaya yang biasanya harus dilunasi pada atau sebelum hari akad:
Biaya provisi bank berkisar 0,5-1% dari plafon kredit, dibayar sekali di awal.
Biaya appraisal untuk penilaian properti yang sudah dilakukan sebelumnya, biasanya Rp 500 ribu hingga beberapa juta tergantung nilai properti.
Biaya notaris dan PPAT untuk pembuatan akta-akta hukum yang diperlukan. Besarannya bervariasi tapi bisa mencapai 1-2% dari nilai transaksi.
BPHTB sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi NPOPTKP yang berbeda di tiap daerah. Ini sering jadi biaya terbesar yang perlu disiapkan di luar DP.
Premi asuransi untuk tahun pertama, meski sebagian bank memasukkannya ke dalam plafon kredit.
Biaya balik nama sertifikat yang dikenakan BPN, besarannya berdasarkan luas tanah dan tarif yang berlaku.
Total semua biaya ini bisa mencapai 5-10% dari nilai properti, jadi siapkan dana yang cukup jauh sebelum hari akad tiba.
Tips Menghadapi Hari Akad dengan Tenang
Minta Dokumen Draf Sebelum Hari H
Tanyakan ke notaris atau bank apakah Anda bisa mendapat draft perjanjian kredit dan dokumen lainnya beberapa hari sebelum akad. Ini memberikan Anda waktu untuk membaca dengan tenang, mencatat pertanyaan, dan meminta klarifikasi tanpa tekanan waktu.
Bawa Dokumen Lebih dari yang Diminta
Siapkan salinan ekstra dari semua dokumen identitas. Lebih baik membawa terlalu banyak daripada harus menunda akad karena satu dokumen kurang.
Hadir Tepat Waktu dan dalam Kondisi Prima
Akad adalah proses yang panjang dan membutuhkan konsentrasi. Datang cukup awal, dalam kondisi tidur yang cukup, dan jangan terburu-buru. Menandatangani dokumen hukum senilai ratusan juta atau milyaran rupiah dalam keadaan tergesa-gesa adalah situasi yang ingin Anda hindari.
Jangan Ragu Bertanya Sebelum Tanda Tangan
Notaris berkewajiban menjelaskan isi setiap dokumen yang akan ditandatangani. Kalau ada klausul yang tidak Anda mengerti, tanyakan. Jangan merasa sungkan karena proses akad tidak akan dimulai ulang hanya karena Anda bertanya, tapi Anda bisa sangat menyesal kalau tidak bertanya.
Bawa Orang yang Dipercaya
Kalau memungkinkan, ajak satu orang lagi yang bisa membantu mengingat detail, mencatat pertanyaan, dan menjadi saksi informal dari proses yang berlangsung.
Beli dari Developer: Prosesnya Lebih Terstruktur
Salah satu keuntungan membeli properti baru dari developer terpercaya adalah proses akad yang lebih terstruktur dan terdokumentasi dengan baik. Developer yang berpengalaman sudah memiliki alur akad yang sudah puluhan kali dijalankan, tim yang bisa memandu pembeli, dan koordinasi yang sudah terbentuk dengan notaris dan bank rekanan.
Ini berbeda dari membeli properti second di mana Anda harus mengkoordinasikan sendiri antara penjual individual, bank, dan notaris yang mungkin belum pernah bekerja sama sebelumnya.
Untuk yang sedang mempertimbangkan hunian baru di Depok Sawangan, Hannam di Ecotown Sawangan adalah pilihan yang prosesnya sudah terstruktur dari sisi developer. Hal serupa berlaku untuk ruko Sinsa bagi yang mencari properti komersial di kawasan yang sama.
Setelah Akad: Apa yang Terjadi Selanjutnya?
Akad selesai bukan berarti urusan administrasi beres. Ada beberapa proses lanjutan yang perlu dipantau:
Pencairan dana ke penjual atau developer biasanya dilakukan oleh bank dalam 1-3 hari kerja setelah akad selesai.
Proses balik nama sertifikat di BPN akan diurus oleh notaris atau PPAT. Prosesnya bisa memakan waktu beberapa bulan tergantung antrian di BPN setempat.
Pendaftaran hak tanggungan di BPN untuk mencatatkan hak bank atas properti sebagai agunan.
Serah terima unit dari developer, untuk pembelian properti baru, biasanya terjadi sesuai jadwal yang sudah tertulis di PPJB.
Simpan semua dokumen akad dengan baik. Perjanjian kredit, PPJB, dan semua dokumen yang ditandatangani saat akad adalah dokumen berharga yang perlu disimpan di tempat yang aman selama masa kredit berlangsung.
Akad kredit adalah garis finish dari proses panjang pembelian rumah, tapi juga garis start dari komitmen finansial jangka panjang yang akan Anda jalani selama bertahun-tahun ke depan. Masuk ke proses ini dengan pemahaman yang baik tentang dokumen yang akan ditandatangani bukan hanya membuat prosesnya lebih lancar, tapi juga memastikan Anda benar-benar paham apa yang Anda setujui sebelum tanda tangan pertama dibubuhkan.
Baca juga: Beberapa Bank untuk KPR: Perbandingan Bunga, Syarat, dan Tips Memilih yang Tepat
Frequently Asked Questions (FAQ) Dokumen Akad Kredit Rumah:
1. Apakah pasangan wajib hadir saat akad kredit?
Untuk debitur yang sudah menikah, pasangan umumnya wajib hadir dan ikut menandatangani dokumen akad, terutama APHT dan perjanjian kredit. Ini karena properti yang dibeli dianggap sebagai harta bersama dalam pernikahan. Jika pasangan tidak bisa hadir, biasanya diperlukan surat kuasa notarial yang diurus jauh sebelum hari akad.
2. Berapa lama proses akad kredit berlangsung?
Tergantung kelengkapan dokumen dan jumlah pihak yang terlibat, proses akad bisa berlangsung antara 2-4 jam. Untuk transaksi yang lebih kompleks atau melibatkan lebih banyak pihak, bisa lebih lama.
3. Apa yang terjadi jika ada dokumen yang kurang saat hari akad?
Akad bisa ditunda sampai dokumen yang kurang tersedia. Ini bisa menimbulkan biaya tambahan dan kerugian waktu, karena semua pihak yang hadir perlu dijadwalkan ulang. Itulah kenapa persiapan dokumen jauh sebelum hari H sangat penting.
4. Apakah perjanjian kredit bisa dinegosiasikan sebelum akad?
Secara teknis bisa, tapi ruang negosiasi biasanya sudah sangat terbatas saat mendekati hari akad karena sebagian besar ketentuan sudah dikunci saat approval. Negosiasi yang lebih efektif sebaiknya dilakukan jauh sebelum akad, saat proses pengajuan masih berjalan.
5. Apa bedanya notaris dan PPAT dalam proses akad kredit?
Notaris membuat perjanjian kredit dan dokumen-dokumen yang berkaitan dengan hubungan antara debitur dan bank. PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) membuat akta yang berkaitan dengan peralihan hak atas tanah dan pengikatan agunan. Dalam banyak kasus, satu orang memegang jabatan ganda sebagai notaris sekaligus PPAT.
6. Apakah saya bisa membawa pengacara atau konsultan hukum saat akad?
Bisa dan sah secara hukum. Jika nilai transaksinya besar atau ada klausul yang Anda rasa perlu diverifikasi oleh profesional hukum independen, membawa konsultan hukum adalah langkah yang bijak.
7. Apa yang terjadi dengan sertifikat rumah selama masa KPR?
Sertifikat disimpan oleh bank sebagai agunan selama masa kredit berlangsung. Anda akan menerima sertifikat asli kembali setelah kredit lunas dan bank menerbitkan surat roya (pencabutan hak tanggungan) yang kemudian diproses ke BPN untuk mencabut catatan hak tanggungan dari sertifikat.
8. Apakah BPHTB bisa dicicil atau dibayar setelah akad?
Tidak. BPHTB harus dilunasi sebelum atau paling lambat saat akad berlangsung. Notaris tidak akan memproses akad jika BPHTB belum terbukti dibayar. Pastikan dana untuk BPHTB sudah disiapkan jauh sebelum hari akad.
