“Tunggu dulu, harga properti pasti turun.” Kalimat ini sudah diucapkan banyak orang sejak 10, 15, 20 tahun lalu. Dan mereka yang menunggu penurunan harga properti di kawasan berkembang hampir selalu menunggu terlalu lama. Bukan karena properti tidak pernah turun, tapi karena faktor-faktor yang menentukan waktu terbaik beli properti jauh lebih banyak dari sekadar ekspektasi harga pasar.
Mitos yang Harus Diluruskan Tentang Waktu Terbaik untuk Beli Properti
Mitos 1: “Tunggu sampai harga turun.”
Properti di kawasan yang fundamentalnya kuat hampir tidak pernah mengalami penurunan harga yang signifikan dalam jangka menengah. Koreksi harga properti yang tercatat secara historis hampir selalu terjadi di kawasan yang memang bermasalah secara fundamental, bukan di kawasan dengan permintaan yang solid.
Mitos 2: “Beli saat suku bunga rendah.”
Suku bunga rendah meningkatkan daya beli tapi juga mendorong harga properti naik karena lebih banyak orang bisa mengakses KPR. Tidak ada korelasi sederhana antara suku bunga rendah dan “waktu terbaik beli.”
Mitos 3: “Properti selalu naik.”
Tidak benar untuk semua properti. Properti di lokasi yang salah, dari developer yang bermasalah, atau dengan spesifikasi yang tidak sesuai pasar bisa stagnan atau bahkan turun nilainya.
Faktor yang Benar-Benar Menentukan Waktu Terbaik Beli Properti
Kesiapan Finansial Personal
Ini adalah variabel yang paling penting dan yang paling bisa dikontrol. Waktu terbaik beli properti secara individual adalah ketika:
DP dan biaya akuisisi sudah terkumpul tanpa menguras seluruh tabungan darurat. Cicilan KPR tidak akan melebihi 35% dari penghasilan bersih. Ada dana darurat terpisah minimal 6 bulan pengeluaran. Dan penghasilan relatif stabil dengan risiko PHK atau penurunan penghasilan yang terukur.
Fase Perkembangan Kawasan
Fase terbaik untuk masuk di kawasan yang sedang berkembang adalah sebelum katalis utamanya terealisasi, bukan setelah.
Untuk kawasan Sawangan misalnya, katalis utamanya adalah Tol Desari yang sudah beroperasi dan rencana perluasan seksi berikutnya. Properti yang dibeli sebelum atau selama fase awal operasi tol ini menikmati apresiasi nilai yang signifikan seiring kawasan berkembang. Setelah semua katalis sudah terealisasi penuh dan kawasan sudah mature, potensi upside-nya jauh lebih terbatas.
Lebih lanjut tentang fase perkembangan kawasan di artikel area Sawangan yang potensial untuk investasi.
Siklus Properti
Pasar properti bergerak dalam siklus meski tidak sepresisi saham. Ada fase ekspansi di mana harga naik dan permintaan tinggi, fase stagnasi di mana pertumbuhan melambat, dan fase koreksi yang jarang tapi kadang terjadi.
Bank Indonesia dalam SHPR (Survei Harga Properti Residensial) yang dipublikasikan setiap kuartal memberikan data tren harga properti per kawasan yang bisa digunakan untuk memahami di fase mana pasar sedang berada.
Momentum Developer
Membeli di fase awal penjualan proyek memberikan harga yang lebih rendah dan pilihan unit yang lebih banyak. Developer memberi insentif untuk pembeli awal karena mereka membutuhkan cashflow untuk memulai konstruksi. Semakin berjalan proyeknya dan semakin terbukti kualitasnya, semakin tinggi harga yang bisa diminta developer.
Kapan Sebaiknya Menunggu
Ada kondisi yang memang mengindikasikan bahwa menunggu adalah keputusan yang lebih bijak:
Ketika penghasilan sedang tidak stabil karena baru ganti pekerjaan atau menghadapi ketidakpastian karier. Ketika DP yang ada masih di bawah 10% dan memaksa mengambil LTV tertinggi dengan cicilan yang sangat berat. Ketika properti yang dimaksud berasal dari developer yang track record-nya belum bisa diverifikasi. Dan ketika ada kebutuhan pindah kota atau perubahan besar dalam 2-3 tahun ke depan yang akan membuat properti tersebut tidak relevan.
Untuk memahami seluruh proses pembelian sebelum memutuskan waktu terbaik, baca panduan beli rumah pertama.
